新西兰买房十问,什么是应当与房产代理中介好好谈的?

在新西兰,潜在的房产买家总是不断有新的事情要伤脑筋:到底有哪些方面的问题是在买房前必须了解清楚的,又到底要买个什么样的房子才能足够适应自己未来可能出现的新变化?你可能每天都有一箩筐的问题想搞清楚,比如:社区的学校是什么样子的,上学放学接送孩子方便吗?又比如,看中的这套房子可真漂亮啊,但是冬天它的光线是不是充分呢,早晚能晒到多少太阳呢,下大雨时有没有被水浸泡的危险呢?又比如,附近有好的超市吗,有方便的加油站吗?有口味合适的餐馆吗?住处附近有公园吗,可以不受车流打扰好好散步?等等、等等……

在纠结的同时,相信你又有一种兴奋的心情,好像总有什么力量在推动你去快点行动。尤其是在找到了心宜的住房时,相信谁都难以抑制想要入住新屋的急切心情,而如果是在竞争激烈的拍卖现场,那种你追我赶出价的氛围,更是让人心跳加快!

但是,一个精明的买家却会理智地抑制住自己,提出一个又一个真正核心的问题来挖掘出关键答案。而你的房地产经纪代理人,也义不容辞地需要诚实地回答你的问题。可是,你自己知道自己该问什么吗?

一,防雨有没有问题?

漏水房可不是个小麻烦。

如果房子建于1992年至2004年,这个问题应该是你的当头第一问。房地产经纪人可以告诉你任何已经暴露出来的问题,而找专家出一份建筑报告(building report)则可以补充告诉你是否还可能潜藏著更多的问题。

并非估值越高的房子就漏水可能性越小,专业的报告才能帮助降低风险。

另外,也有人说,那就乾脆不要买“漏水房年代”的房子好了,不过正因为市场的忧虑,所以那个年代的房子价格相对稍低,但是否值得冒风险、怎样能保障自己的财务安全,就要多听听专业人士的建议了。

二,是否建筑方面未得到政府认可?

一套房子看上去非常美满,格局十分合理,外面院子里有相对独立的附设车库、甚至还有一个可以住人的小屋sleepout,你憧憬著将来把主房的每个角落布置成这样、外面院里的小屋规划成那样……

且慢!你可知道,如果一栋房子经过重大翻修改造、或是加建附属设施,但却没有向市议会申请和获得正式批准许可(consent),那这些改造工程或加建部分就是不受法律认可的,而且会在将来给你带来相当大的麻烦。在某些情况下,如果被发现有未经授权的大小建造工程,业主会被要求把它们拆除、整改。

所以在买房之前,精明的买家一定要问清楚诸如新车库或sleepout的批准许可事项。如果有什么建筑是没有获得政府批准的,就可以在确定购买前跟业主好好谈判一下。

三,有“边境线”问题吗?

千万要小心,你不能仅仅因为房子和院子周围的栅栏就自己来假想推定你和邻里物业之间的边界在哪里。去年新闻就爆出了一个案例,一个新房主在付款交割之后才发现,邻居的地块边界竟然就在他的新房子的车道中央线上。这位邻居的名字叫做新西兰房屋署(Housing New Zealand),如果房屋署要开发土地,新业主就必须重建围墙和车道,而他可能要支付的费用将高达数万纽币!

所以,如果遇到一栋住房有边界方面的疑问,你可以要求有关机构为你出具清晰的地图。

如果有人在买房时就打算有什么加建计划的话,这一点就特别重要了。因为如果你想在一块比较紧窄的土地上加建一个车库,那么在购买这桩物业之前就要调查清楚,有可能边界比你以为的还要再缩进来一些,哪怕只是缩进一米,那就紧上加紧、窄得什么也不能建了。

此外,你的律师也应当告诉你,邻居是否有权使用和经过你的车道、院落。

四,有“冰毒房”问题吗?

有专家推荐说,所有的买家都应当对新住宅进行冰毒污染检查。检测的费用并不是特别高,但不做检测所可能面对的后续费用却非常之高。

有些人可能已经做过冰毒污染检测了,专业人士说还值得投入更多一些费用再进行更深入的相关检测等工作。详情需要与专业机构咨询联系。

五,为什么上一任业主要出售这套房子?

如果你能找出促使前房东出售房子的原因,有可能会让你更为深入地了解物业的相关情况,也可以帮助你了解在双方洽谈时自己有多少的空间可以讨价还价。

六,地块与住宅密度等将来会有变化吗?

例如在奥克兰市,由于统一规划(Unitary Plan)进入最后的决定阶段,许多人都对此十分关注。但是对于自己想要购买的物业,深入了解将来有可能出现什么变化,会给人带来有用的参考信息

比如,如果地区划分允许住宅密度加大,那么可能意味著你的邻居或隔壁街区将有权改建成排房unit或公寓,而如果所在地段属于乡郊rural,那就意味著你不可以再切割细分土地。

你的房地产经纪人应当充分了解物业所在街道与地区未来的可能变化,和你开展详细讨论。

七,所在街区未来有重大设施项目的计划吗?

比如移动电话信号塔、重大道路施工等计划,都是要买家注意的重要问题。如果附近有空闲的地块,房地产经纪也应当把有关计划告知客户。

八,是否存在什么需要紧急维修的地方?

如果你所关注的是一个老房子,那么就要问一问:最后一次检修屋顶是什么时候、最后一次检修电线等线路是什么时候、最后一次检修上下水管道又是什么时候。这些都是需要时不时开展的保养检修工作,有时候花费会相当之大。

九,有body corporate吗,相关规定是什么样的?

body corporate作为大厦式或多单位建筑物所有业主组成的团体,负责物业公共区域的管理及维修,其规定会涉及有关方面的法定职能和议事规则等规定。公寓、Unit Title等住房都需要注意这个问题。

以公寓为例,如果购买这样的住宅,你应当事先问清楚body corporate有什么样的长期维护计划,以及是否有资金去完成,还是会在事到临头时需要你买个大单。

十,住宅过去的历史是否存在异常?

老房子存在历史问题的情况可并不少见。

如果你担心在你入手新物业之前是否有过什么“黑历史”,直接向代理中介咨询吧。比如是否房子曾经有过什么可能掩藏著问题的不寻常经历,比如问问房子里是否发生过不正常的死人事件,有人得到的答案是:没有,房子里没有死过人,但在花园里死过人。

对于什么样的过往历史与物业相关,也许我们不能说存在著特别明确的硬性规定,但是代理中介应该把邻居们所知的异常历史告诉买家,谁也不希望搬进一个新家后,有邻居过来说:你知道吗,两年前这个客厅里发生过一起谋杀案。本地的有名事件,买方应该有权知道。

买房要考虑到的问题远不止于此,此文仅供参考,具体情况还需要多向专家咨询了解,祝愿大家在新西兰买房产,买得放心、住得舒心。

本文授权转载自新西兰先驱报中文网,原文地址 www.chinesenzherald.co.nz/news/property/property/

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