什么是新西兰的漏水房?

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如果您正准备购买新西兰的房产或是正在准备投资新西兰的房屋,可能您会从多种渠道听说新西兰的“漏水房”的问题。尤其是在新西兰华人最为“中意”的城市奥克兰,由于上个世纪末期和本世纪最初的几年新西兰建筑标准的降低和错误的建材处理方式,有不少的漏水房散布在这座新西兰超级城市的各处;当然,漏水房并非是奥克兰一地的问题,新西兰境内各主要城市在那个时期修建的房屋都有这个隐患。

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image source: google images

为什么新西兰会有漏水房?

作为一个发达的资本主义国家,新西兰的建筑应该是“高标准、严要求”的,但是什么造成了让人谈之色变的漏水房问题呢?实际上这是由1990年后到2005年这一期间,新西兰政府的错误建筑标准、不适合新西兰国情的建筑材料、不合格的施工人员等因素综合造成的。

在那段时期,新西兰境内建造的很多房屋和公寓,使用了整体式的外墙结构材料,它们绝大部分是单片的水泥纤维板、石膏板或者是复合材料板,其特点是建造好的房屋外墙平整、美观、施工速度快、造价低。新西兰独立房屋的主流主体结构是木框架,当时的施工方法是在木框架之外直接把这些外墙材料“钉上去”,而并没有在木框架和外墙之间留下用于防水的空腔。如果新西兰的天气是干燥温和的,那么这种施工方法也是可以的,不会有太大的问题,可是新西兰夏天阳光强烈、冬季潮湿多雨的气候产生的周而复始的膨胀和收缩,让这些外墙材料以及其接缝处,在几年后就产生各种缝隙和裂纹,雨水从外部直接进入了房屋的主体木框架。

1995年开始,新西兰政府变更了建筑材料的规定,对于主体框架使用的木材处理要求大大放松,“假装环保”。其主要内容就是,为了减少房屋主体使用的木框架木材在制造过程中的污染问题,允许木材经过非常简单的防腐防水处理、甚至可以不处理就直接使用于建筑。这对于新西兰这种潮湿的气候而言简直就是一场噩梦,这种主体木框架在外墙进水后,框架本身就会产生腐朽、强度严重降低,并会把外面的水“透”到房屋内部的墙体上,对于屋主而言,会发现房屋的墙上、天花板处或是接缝处,莫名其妙的渗出了水渍,也就是“漏水了”。

另外,这种“环保”问题木框架,本身在吸收了水分后,很难将水“散”出去,造成了房屋内墙和主体结构持续不断的问题,还会由于腐坏产生了难闻的气味散发在屋子里,影响居住者的健康。

这就是新西兰漏水房形成的原因,正因为此,如果市场上的某个房屋,满足:

  • 90年代末施工
  • 整体式外墙
  • 没有在外墙和框架之间预留隔水空腔

这三个条件,那么其漏水的风险非常之高;如果其本身已经证实为漏水房(有过漏水记录),且没有经过“外墙重修”也就是re-cladding的施工,那么无论这个房产多么便宜,也很少有人愿意接手这种“烫手山芋”,因为在新西兰想要把漏水房的外墙重整一遍,其费用非常之高。

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