新西兰法拍房Mortgagee Sale

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法拍房,英文Mortgagee Sale,通常是由于房屋的贷款人失去偿还贷款给借款人时,借款人诉诸法律、以法拍的形式强制卖出房屋以获得款项,来弥补或减少自身借款损失。最常见的借款人我们都认识,那就是“银行”;新西兰人购买房屋的时候或多或少会有一些贷款,而借出这笔钱给贷款人的,就是例如ANZ/ASB/BNZ/WESTPAC等等新西兰的商业银行了。

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image source: google images

经济形势一片大好的时候,所有人都敢于去银行要求贷款、而银行也乐于把钱“借出去”;但是,当经济下滑的时候,一个必然的现象就是过热的房地产市场上开始出现较多数量的Mortgagee Sale;新西兰房屋市场与新西兰经济是高度关联的,一旦大街上出现了多于以往的法拍屋,那么可以判断新西兰经济碰到问题了。

如果贷款人只是忘记还款、或是手头暂时不方便没有按时还贷,不要紧,银行最多就是罚一点点款而已;不过呢,当借款人(银行)发现贷款人长时间不还款、且沟通无效的时候,那么银行必然走法律流程,无论欠款人身在何处,银行一定会通过律师走合法的途径,把通知送达屋主处。如果由于某些原因无法找到屋主,那么银行将会通过法院以“公告”的形式“昭告天下”;而进入这个程序后,便意味着房屋已经进入了“法拍”程序,也就是Mortgagee Sale了。在通知期内如果屋主依然没有能力偿还贷款,银行将联系房产销售中介,将这套房屋上市拍卖,不管卖多少钱,银行“只求速速卖出”。

很多人以为“法拍屋”是一个捡便宜的事情,但是作为买家,您一定要知道法拍屋往往会遇到以下的麻烦事:

  • 屋主不会保证和平交房的,如果您所居住的房屋被强行夺走,您会笑嘻嘻的跟新的买家说“亲、这套房子归你了”吗?
  • 屋主可能会恶意破坏房屋,例如砸毁家居、破坏墙壁、拆掉所有能拆走的东西(例如烤箱、甚至水龙头和马桶),甚至有的屋主会放火烧房
  • 产权方面可能没有那么简单,有些屋主会把房产进行“连环贷”“贷中贷”,那么这个房子的“债主”可能不止一家,新的买家可能必须要清偿所有债权方的资金才能拥有房产
  • 银行通常绝不会给买家任何保证,什么时候这个房子能够交割
  • 房屋之前所欠的律师费、维修费、市政费、税务等等,有可能会转移到接盘人身上
  • 如果房屋有债务纠纷,已经进入司法程序;银行是不会告诉您的,千万要小心这种法拍屋
  • 屋主可能会“赖着不走”,买家只要把钱给了银行,银行才不管房子里的“老赖”是不是真的走呢,银行不会帮助新买家做任何事情的,那么买家只能自行联系警察(但是警察处理这种事情也需要一段时间的)

如果您是新西兰房产市场上的新手,那么不建议购买新西兰的法拍房,便宜确实是便宜,但是“捡便宜是要付出代价的”。如果您是房屋市场里的“老油条”,那么也务必找靠谱的律师,在“捡便宜”的时候不忘记全面地审核法拍房的所有文件,用强有力的法律武器来保障自身的权益。

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