什么是“落日条款”?Sunset Clause

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落日条款,又称日落条款,英文名 Sunset Clause;指的是法律或合约中订定部分或全部条文的终止生效日期。通常订定日落条款的目的是在该条文终止其效力前有缓冲期,可先行准备及实施相关的配套措施。落日条款有广义和狭义之分,广义的“落日条款”包括各种法律中以及合同中关于有效施行期限的规定;狭义的“落日条款”仅指规定各种法律规范性文件的有效施行期限的条款,设置了“落日条款” 的法律也称为限时法,限时法是指立法者在立法之初即已经预见到法律有效施行的期间,只要时限一到,当然失效。限时法的失效是因为立法理由的消失,而不是法律观念的改变。立法者若认为立法目的不能在期限前实现的,就必须在期限届满前延长施行期限。也就是当合约签订时所约定的期限一到,合约中的“落日条款”规定就自动失效。

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新西兰的商业行为都可以用一纸合同来规范,那么,一份撰写的非常“精密”的法律条款中,往往会带有“落日条款”,尤其是在新西兰的房地产领域的“新房建设”“销售期房”中这些条款更为常见,日落条款能够在法律层面保护的开发商最晚的交房时间,其设立的目的主要是为了保护开发商,防止开发商因为一些不可抗力性原因(如洪水,地震)无法按时交房而受到的违约损失。当然了,由于新西兰房地产市场的火爆,一些开发商由于开发经验不足造成成本不可控、或者是在建设期间其新建的物业大幅度的升值让开发商觉得“卖亏了”而故意拖延工程建设来触发“落日条款”。

总结一下,落日条款是保障买卖双方的法律条文,是一个很老的法律文件,可以追溯到古罗马帝国时期,也不是专用于房产买卖,是一条很广泛使用的法律附加部分,通常是指一条法例在某特定时间后会自动失效。上面的粗体字您要注意,落日条款往往以“附加部分”在合同的后半部分,并非标准的条款;作为买家,您在签署合约之前,必须要找有经验、负责任的律师来细细阅读条款,加入这个“日落条款”对买家很刻薄,那么买家一定一定要小心。

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