新西兰房市巨变可能将至:从租房市场开始的“维多利亚”风暴

今年10月澳大利亚维多利亚州工党政府宣布,将对《住宅租赁法》进行大刀阔斧的改革,赋予租户更多权利,包括设置更长的租约、修改押金规定、废除无理由驱逐条款和允许租客豢养宠物等。考虑到两国工党的渊源,类似条款也毫不意外的出现在了新西兰工党的竞选纲领中。随着工党联合政府上台,新西兰很快也会迎来和维州类似的“租房变革”。

但这场“租房变革”的本质是什么?

新西兰和维州的住房法律非常接近,奥克兰和墨尔本都是住房投资的热点地区,居高不下的房价和房源短缺已经给当地带来了住房危机。对维州政府来说修改《住宅租赁法》绝不只是激活租房市场,而是对住房所有权下降事实的一种承认。维州住房所有权从90年代的75%下降到2017年的65%,未来还会进一步降低,可见“租房一代”正在慢慢崛起,租房而不是购房,正在成为常态,政府需要开始考虑租房长期化和固定化的情形。

新西兰面临同样的问题:住房所有权从1991年的73.8%下降到今年的63.2%,与维州发生着“神同步”的改变,这意味着新政府必须倾听租房一代的声音,今天的租房一代不再只是刚走出校园开始工作和存钱的年轻人,而是跨越多个年龄段、多个收入梯度的无房人士。

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正因为这样,租房市场会成为新工党政府上台后重拳出击的领域,它为解决住房危机提供了一条思路:限制外国人购房被证明是杯水车薪,新房建设往往需要较大的投资和较长的周期,因此把住房可负担性问题转化为租房可负担性问题反而是一条捷径。通过给予租客更多的权益保障,可以让购房需求分流和推迟;通过鼓励长期租约和约束房东权利,可以让短租变成长租、长租变成永租:这样的思路就是维州修改《住宅租赁法》、新西兰将要启动租房市场改革的本意。

我们不妨看看维州已经公布的几个关键改革:

1)废除无理由驱逐条款

无论在维州还是新西兰,房东不需要任何理由就可以驱逐租户。维州现行法律是提前120天通知,新西兰是提前90天。租户基本没有办法抗议,哪怕走法律程序撤销了驱逐通知书,房东完全可以在第二天发出新的通知书。无理由驱逐条款被废除,意味着搬或不搬的主动权将转移到租户手里。房东一旦选中了租户,就要做好对方长期居住的心理准备。

当然,有理由驱逐条款依然有效,比如租户延迟或拒绝交租、从事非法活动、对房屋故意损坏等等。

2)修改涨租权利和禁止租金竞标

目前在维州和新西兰,房东连续提出涨租的时间至少需间隔6个月。维州新法律把它延长到了12个月,即房客可以至少锁定一年的租金不变。新法律还禁止了租金竞标行为,也就是说租户不能提供超过租房广告刊登的报价,这有助于减少租户之间的竞争,改善了租户的经济状况。

3)修改关于押金(bond金)的规定

在维州和新西兰,租户在签署租房协议时需要缴纳3-4周的押金。但租户一旦搬家,会发现自己面临“双倍押金”的困境:一方面旧住所的押金还没有退还;另一方面新住所又要求支付押金才能入住。对很多家庭来说这意味着4000-6000澳/纽币的沉淀资金。根据维州新法律,租户可以和原房东达成协议,在租约中止前14天内提前获得押金返还,对那些拿不出“双倍押金”的家庭来说简直是雪中送炭。

4)宠物权和装修权

在维州和新西兰,房东有权拒绝养宠物的租客入住,维州新法律颠覆了这个规定。装修房屋本来是房东的权利,但根据新法律五年以上的长期租户有权对装潢、饰物和绿化进行改动;无正当理由房东不得拒绝租户的装修权,更不得以此为理由驱逐租户。政府实际上是鼓励“尽管这是我租来的房子,但我可以把它当做家”的思路。

以上这些法律修改,已经多少出现在了新西兰工党的竞选纲领中,包括:取消无理由驱逐条款、将涨租权延长到12个月、赋予租客有限的装修权等。这意味着租房市场的风向正在发生逆转:对租户权益的保护将优先于对房东权益的保护。政府开始注重租户选民的诉求,这说明“租房一代”正在改变政治版图,越城市化的地区体现得越明显。

但工党竞选纲领中对租房政策的规定还存在缺陷之处,比如允许租户对住房进行装修,但租户需要交双倍押金,并且在租约结束时将装修部分“返回原状”:这跟鼓励长租是自相矛盾的。它说明工党的租房政策还缺少全局性视野,仍然在租户优先和房东优先之间摇摆。

对新政府来说,既然建房可能要几年才能完工,还有什么比修改租房法律来得更快和更见成效的呢?更重要的是,奥克兰现在有160万人口,其中91万人都是租房一族。所以新西兰的房东们请准备好吧,一场维多利亚风暴就在拐角!

原文地址:www.chinesenzherald.co.nz/news/property/why-no-victoria-storm-in-nz/

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