奥克兰南区新房$1起拍成交，联排住宅供应过剩压低房价
在奥克兰南区Māngere的Massey Road上，最近有一套新建的独立房屋，拍卖底价只设了$1。
最后，它卖了$625,000。
更意外的是，几分钟后，同一场拍卖里又有两套房子卖出，买家都是冲着捡便宜来的。
据OneRoof（房产媒体）11月5日报道，这场“$1起拍”的背后，是奥克兰南区一批卖不动的新房。
这几年，到处都在建“填充式”住宅
这篇报道中，卖房的是Barfoot & Thompson的经纪人Donald Gupta。
他说，开发商当时急着出手，是想赶在贷款方介入之前把房子卖掉。
注意，这次$1起拍的是那种新分割的所谓独立新房，还不算联排别墅。
但在南区做生意的人，早就把联排别墅叫作“dime-a-dozen”，意思是多得不值钱。
Ray White AT Realty联合老板Tom Rawson告诉OneRoof，他那一片的联排别墅，供应远远超过需求。
他说，这些房子是近十年前奥克兰修改统一规划（unitary plan）之后冒出来的“填充式”住宅。
“填充式住宅”（infill properties）指的是在原有住宅地块上通过分割土地、见缝插针式增建的新房（如联排、双拼等），大多是奥克兰近十年来大量出现的产物。
现在想卖掉，除非用上$1拍卖这种极端手段，或者定得比谁都便宜。
否则，就难卖。
买家怎么反过来“玩”开发商
房多了，市场变成了持币者说了算。
Rawson说，现在有买家先有条件地买下一套，把它当成一份“期权”。
然后去看别的房子。
据他的说法，大意是：这套和那套差不多，如果那套能便宜点，我们就让手里这份合同因为贷款条件不满足而作废。
“所以，多得不值钱的联排别墅，除非是市场上最便宜的，否则很难卖。”
Harcourts New Age的经纪人Harsh Kathuria也说，联排别墅和双拼房（duplex）是目前最吃力的类型。
他对想卖房的业主说，别再盯着过去成交了多少，那已经不重要了。
要看的是现在市场上还有什么在跟你竞争。
Rawson也提醒卖家：别有人来谈价，就觉得“这才是第一次出价”。
因为对方很可能已经看了半年房，功课做足了，不会陪你耗。
连整块的空地也不好卖。
OneRoof引述一位经纪人的话说，开发商现在对这类地块“碰都不想碰”，因为没人知道交易的另一头会是什么样子。
这种谨慎要持续多久？没人知道。
建了这么多小房子，整个市场都“堵”了
2011年，新建住宅许可里将近90%是普通独立房。但如今，联排的建设量，基本和独立房一样多。
“填充式”住宅修得多的地方，除了奥克兰，还有基督城。
基督城大约每4套住宅里就有1套是联排。
基督城市场看起来要比奥克兰好，至少那里的房价还在涨，甚至逼近历史高位。
但联排依然不好卖。Combined Building Supplies Co-operative负责人Carl Taylor说，基督城如今有越来越多盖到一半的两居室联排项目。
他说，3月基督城发放的建筑许可里，79%是多户型开发。
“你开车转一圈就会看到，一个项目8套房，挂牌写着还有5套在卖。”
他还说，有的项目建到一半，建筑商破产，被银行拍卖。
他的原话：“我们已经走到这一步了：这些房子，我们盖得太多了。”
买在高点：账面少了近$20万
据Stuff 4月的报道，一位名叫Vincent的奥克兰西区业主，2021年市场高点买下了一套联排别墅。
他买的是楼花（off the plans），价格$879,000，2023年交房。
现在，银行对这套房的估价是$685,000。
差额约$194,000。
几个月前，同一个小区里一套户型相似的房子，成交价是$620,000。
据报道，他所在的开发项目有90套联排别墅和3栋公寓楼。
Vincent的说法大意是：即使想亏本卖掉再买一套，现在也做不到，因为市场上的这种房子太多，而且几乎一模一样。
这也正是一位地产公司负责人Nathan Najib所说的“联排别墅陷阱”：同一个小区里，只要隔壁一套一模一样的房子，比你的买入价低了一大截成交，那个价格就会成为你这套房的新“市场价”。
当然，也有不同的声音。
Cotality首席经济学家Kelvin Davidson认为，联排别墅建得多，恰恰说明新增了供应，让更多家庭有了选择。
他的意思是，供应多了，价格就会被压住，有人会因此不开心，但好处和代价不可能同时都占。
什么样的房子，还卖得动？
并不是所有新房都卖不掉。
Gupta在Papatoetoe的Peverill Crescent，卖掉了一个六套项目里的四套独立新房。
四居室、两卫，价格从$850,000到$930,000不等。
买家全是首次购房者，上市不到六周就卖完了。
他的经验是，曾被“伤得很重”的开发商，现在开始听买家的了：要独立、卧室卫生间宽敞、用料讲究、有户外空间。
Kathuria也卖出了两套保养良好的砖瓦房，给首次购房者，价格分别是$735,000和$745,000。
没有车位的“填充式”小户型，才是最难卖的。
联排别墅也不是一无是处。
对很多首次购房者来说，联排让“拥有一套自己的房子”成了可能。
1News引用已故的地产大亨Sir Bob Jones的话说：不是供应过剩，而是“在那个价格下”供应过剩。
1News的作者还写到，自己四年前看过的一套联排，上周再看，竟然还挂在网上，没卖掉。
那套房不是卖不掉，是卖不到“那个价”。
参考来源
