新西兰政府调控房价:资本利得税、土地税、物业税均可考虑

去年大选时工党曾承诺,一旦上台绝对不会在2020年前增加任何新税种。但承诺总是用来打破的,更何况资本利得税这张饼工党已经整整画了三十年。以Michael Cullen为首的税务工作小组正在研究住房领域的税收变化,而根据Westpac发布的研究报告,一旦政府决定征收资本利得税,新西兰的房价将下挫11%。

在谈资本利得税之前,我们先来看看近半年新西兰房地产市场的走势。可以说从去年10月开始的房市短暂复苏已经结束了:5月全国住房销量下降0.7%;一套住房从上市到售出的时间普遍延长;奥克兰的房价跟2月相比已经阴跌2%,房价回到了2016年8月的水平。

房市的全面冷却和政策有很大关系:明线测试的期限从两年延长到五年,意味着短线炒房从此不再可行;6月《海外投资法修正案》的审议报告发布,“外国人购房禁令”如无意外将在7月成为法律,对房价的影响立竿见影。——不信可以看看多伦多,多伦多在2017年对外国买家开征15%的印花税后,房价立刻跌了6%。

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新西兰统计局发布的外国购房人数据非常有趣:去年10月工党上台后传出政府禁止外国人买房的消息,之后外国买家的比例从2.3%上升到3.3%,这个时间点恰好和新西兰房市的短暂复苏重合,从侧面说明外国买家对新西兰(尤其是奥克兰)起到了托市作用。一旦购房禁令正式生效,外国买家比例最高的奥克兰和皇后镇将首当其冲。房市和天气一样,要正式进入冬天了。

资本利得税对房市来说是雪上加霜,但对首次置业者来说却是重大利好。Westpac给房市算了一笔经济账。在新西兰,由于资本增值收益长期免税,房产投资跟其他投资相比是有税收优势的。财政部和税务局估算房产投资收益中只有29.4%是税,而红利型资产和储蓄资产中高达55.7%都是税。跟首次置业者相比,房产投资者还享有税收优势,因为他们的按揭利息可以形成负扣税,抵扣投资者的个人收入。由于租赁物业跟自住房相比拥有税收优势,新西兰的住房拥有率从90年代开始逐渐下降。

投资房产的税收优势是推动房价上涨的重要因素之一,一旦税收政策发生改变,房产的价格也会相应的改变。Westpac预测一旦对家庭住房以外的其他所有资产征收10%资本利得税,房价就会在当前基础上下跌11%。市场上的房东数量会减少,房租的价格会上升。更高的租金和更低的房价又会彻底改变租房与买房的对比关系,推动新西兰的住房拥有率逆转。

除了资本利得税之外,政府还可以推出土地税和物业税。1%的土地税或0.5%的物业税,在对房价的打压作用上和资本利得税相似,都会让房价下跌10%左右,同时带来更高的租金、更低的房价和更高的住房拥有率。只不过土地税对住房的影响比对公寓更明显,对奥克兰的影响比对其他地区更明显罢了。

除了新税种,明年新西兰很可能取消负扣税((或至少分阶段取消),业主将不再允许用租赁物业的损失冲抵其他应税收入。根据Westpac估计,该政策给房价带来的影响大概在下跌1%至6%之间。禁止外国人购房的影响可能极为有限,但等到税收税种这样的大杀器祭出来,新西兰房市就真的冷却了。

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