新西兰政府打击炒房的高级武器:取消负扣税!

为打击炒房行为和上天的房价,去年年底上台的新西兰工党政府正在研究是否动用釜底抽薪的一招:取消负扣税。3月29日,新西兰国内税务局IRD向政府提交了一份名为《隔绝物业租赁损失》(Ring-fencing Rental Losses)的报告,建议政府把物业租赁的损失与业主的收入分隔开来,也就是说目前在租房市场流行的负扣税制度将被废除。税务局称这样是为了让置业者和投资者得到更公平的对待。

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负扣税是新西兰和澳大利亚独有的税收制度,它不是一个单独的税种,而是一种税收计算和补偿方法。对购买投资房的业主来说,如果投资收益(房租)低于维护物业的现金支出(房贷利息、水费、电费和地税等),就会带来负的应税收入。这个负收入是可以用来抵销业主其他正应税收入(如工资、分红和公司利润等)的,这样一来业主的总应税收入在纳税时就得到了抵减。

负扣税本质上是政府鼓励房产投资的一种税务补偿,但在房价上涨周期中会起到推波助澜的作用。投资者一边努力扩大日常亏损以减少纳税;一边通过继续持有房产,等待房价的进一步飙升。澳洲租房市场就因此出现了极为诡异的一幕:在全世界大多数国家,租金往往是投资房产的主要获益方式;而在澳大利亚,房产公司可以把租金回报低、没有正纳税收入作为一个卖点来宣传!

新西兰的负扣税现象虽然没有澳大利亚严重,但税务局在报告中建议彻底取消这一制度。根据税务局的说法,是让包括炒房客在内的房地产投资者无法再通过住房的负应税收入冲抵其他正收入;仅自住房可以保留负扣税,但每个纳税人只能有一套自住房。税务局建议从2019-2020纳税年度全面适用新规定,中间不留过渡期。换而言之,2019年4月1日后所有房产投资客(无论出于短期还是长期持有目的),都需要对自己投资的房产“自负盈亏”,政府不再鼓励和补贴房地产投资行为。

收入部长Stuart Nash赞同该报告的建议,他说很多投资物业“持续性产生负扣税”是不合理的,这本身就说明这些投资者在待价而沽、等待资本利得的那一天。Nash说取消负扣税后新西兰的税收体系会更加公平。

取消负扣税之前被写入了工党的竞选纲领,和禁止外国人购房、延长明线测试期限共同构成工党控制住房市场泡沫的重要措施。跟后两者相比取消负扣税的意义更加深远,因为它严重降低了住房投资的吸引力。住房投资损失被“隔绝”在应税收入之外后,投资者出售房产时不但要面对变相的资本利得税(五年明线测试),持有房产的损失也无法再得到政府补贴。

税务局在取消负扣税之外也提出了一系列豁免情况,主要包括:

– 取消负扣税不适用于自住房或混合用途住房(比如部分自住、部分出租的住房),也不适用于房地产企业挂靠在收入账户上的土地;

– 税务局建议的“隔绝”是以所有投资组合为基础,也就是说一套物业上的租金损失仍然可以冲抵另一套物业上的租金收入,从而降低总应税收入;

– 税务局建议的“隔绝”不包括不同纳税年度的冲抵,也就是说一套物业上今年的租金损失仍然可以冲抵未来某年该物业的租金收益,从而降低未来的总应税收入。

税务局还建议出台特别规定,让信托、公司、合伙或壳公司持有的物业受到新的负扣税制度管辖。

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