新西兰租房改革是否正在伤害房东利益并造成市场扭曲?

物业投资群体表示,新西兰的租房法律的改变可能意味着房东给房客提供的住房将比房东们自己的住房都要好。新西兰政府正在草拟的《健康住房保证法》打算将供暖和隔热等要求写入法律,政府还在修改《住宅租赁法》,希望给房客提供更多的权利。

为了影响政府对租房市场的改革,房产投资者成立了“停止租约开战”组织。其发言人麦克·巴特勒 Mike Butler表示,租房法律改革的结果可能造成新西兰市场上的出租房比自住房标准更高。

“这太奇怪了,难道说,最烂的物业居然是业主自住。”

投资者也说房客可能比房东住得更好:“但这不是问题所在。我们关注的是业主被迫把钱浪费在绝大多数情况下不必要的地方……比如加固租客都不会用的电热器,以及改善没有多大区别的绝缘设施。住房往往没有那么潮湿,是租客的生活方式容易把房子弄潮。”

新西兰房地产投资者联合会主席安德鲁·金 Andrew King表示,他的组织对立法改变的最大顾虑是热泵(即空调)成为强制执行的必须安装品。由于安装和维修费用高昂,热泵会导致租金上涨。

另外的一位房产投资者说,业主现在面临两个选择:要么花上千纽币来满足新的标准,要么出售房子。如果出售,自住房业主反而不需要再考虑政府规定,因为反正是自助。

“这就创造了两个市场:在一个市场上买家需要考虑大的额外成本,在另一个市场上没有。在所有条件都相同的情况下,物业在出售前将不再成为出租物业,这对市场本身来说是效率低下。”

对于新西兰大城市的业主来说,升级住房的成本也许只占房价的一小部分;但在全国其他地方,成本可能占到房价的5%,这需要数年才能收回。这也意味着新西兰租房价格的全面提升,“廉价租房合约”即将消亡。

麦克·巴特勒还提到:“有一种假设认为,如果你住的房子温度不高,你就生活在不健康的环境中。但除非安装热泵,否则人们根本无法获得恒温环境。我们大多数人生活在舒适的自然环境中,我们的生活一直很健康。”

新西兰住房和城市发展部的租房政策负责人克莱尔·利德拜特 Claire Leadbetter表示,健康住房标准和其他租房市场改革对租金的影响并不确定。

“很多因素都会影响房东是否选择加租。有的房东可能真的会增加向租户收取的租金,以抵消房产升级的花费。如果租金增长到大大超过市场价格,租户可以向租赁法庭申请减免。”

根据新西兰2015年的一项调查发现,22%的出租物业都没有固定供暖装置,而没有供暖的自住房只占7%。

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