买奥克兰公寓前需要注意的一些事项

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新西兰不是一个流行住楼房的国家,但是例如奥克兰这样的城市在涌入越来愈多的人口后,“向上发展,提高居住密度”可能是最快速的解决办法。但是,在奥克兰购买一套公寓,有着潜在的诸多风险,其实比购买一套独栋别墅更大。所以,购买奥克兰的公寓 ( Apartment ),或是其它新西兰城市的公寓之前,有一些事项必须要向卖家、或者代表卖家的中介问个清楚明白,最保险的方法还包括询问拥有同样建筑内其它物业单元的业主们,集思广益避免“入套”。

新西兰公寓的问题之一:漏水房

新西兰人并没有什么盖楼的经验,比起全世界其他国家和地区的成熟的公寓施工流程、工艺、材料和配套而言,新西兰的公寓开发商是十足的“菜鸟”,盖出来的楼质量不行也是常有的事情。而这其中最大的问题就是漏水的问题,因为楼房后证明整体的外墙施工工艺和材料有问题,往往需要统一更换,任何一个业主都是无法独自承担这笔费用的。漏过水的楼房在奥克兰市中心比比皆是,掉价10几万是常有的事情。而即便大楼进入了修理漏水的阶段,新西兰的开发商也是“不要脸”的,因为他们绝不会掏这个钱,而是让业主们集资掏钱整修这个楼房。

新西兰公寓的问题之二:物业费

新西兰人公寓之所以不受人“待见”,另一个问题就是物业费。公寓楼肯定有一家物业公司来统一管理,物业应该代表的是全体住户;物业的主要职责是维护和修缮楼梯的公共区域、上保险、制定用户居住守则、维护基本的治安和居住秩序、收取各项费用、日常管理等等。但是由于新西兰这里的物业管理还属于“初级阶段”,收费相比于国内和成熟国家的物业收费而言,“价格贵、服务水平差”,业主碰到事情着急的时候找不到物业负责人,收业主钱的时候倒是“很着急”,常见得很。有些物业公司的物业费非常贵,一年的收费达到公寓价格的4-5%左右,这种价格谁能接受呢?这种物业就非常难以脱手。

新西兰公寓问题之三:邻居

新西兰的公寓由于居住习惯问题,自住的少,出租的多,当你的邻居天天换来换去你烦不烦?你的邻居全是附近学校的学生,夜夜笙歌你烦不烦?你的隔壁单元被公屋署 Housing NZ 租下来了用于福利房,住进来的都是很穷很穷的人你烦不烦?你的楼道里天天过来过去的人来自全世界各地,甚至被用于AIR BNB 共享出租了,你烦不烦?这些都是问题,很影响物业的价格和居住的生活水平。

新西兰公寓问题之四:地段

新西兰人买房子,张嘴闭嘴就是 “location、location、location”,这确实也是没办法的,因为不仅市中心有公寓,很多远一些的、原本郊区的地方也盖起公寓来了,问题是,郊区的这些公寓虽然比城中心的公寓便宜一点,但是治安没有 CBD 地区好,并且周围租客的需求度也不高,自己来住呢,去上班的时候还要坐公交车或者火车去 CBD。这样的公寓买起来也是“糟心”的,自住是 OK 的,但是想卖就难了。

新西兰公寓问题之五:地租 Lease Hold

新西兰有几个公寓楼是“臭名昭著”的,例如位于奥克兰 Downtown 地区的 S1/S2/S3 楼盘,这几个楼质量很好,楼道宽敞,采光明亮,还有大片的海景,但是在市场上却用10几20万的价格抛售单元房,例如两房两卫浴一个厅,使用面积将近80平米只要 20万纽币,心动吗?买了你就惨了,因为“公寓是你的,盖公寓的土地是别人的”,每年“地主”都会向整个大楼的所有业主收钱然后再平均分摊到每户头上,租金是多少?两万纽币啊,而且每七年涨价一次,涨价没有指导线,地主想怎么涨就怎么涨。两房两厅,地租(地主收)+物业费(物业收)+物业税(奥克兰市议会收)加起来三万多一年,你房子价值20万,你觉得划算吗?这种物业很多本地人说起来,“白送都不要”。

新西兰公寓问题之六:大楼规则

新西兰这里的大楼规则通常由业主和物业共同商讨制定,但是有些大楼的制度非常奇葩:例如,有些大楼不许养宠物,有些大楼规定多长时间内不许对室内进行装修,有些大楼规定阳台上不许晾衣服……碰上奇葩的制度,你只能遵守,违反一次,物业经理警告你,违反两次,罚款…….你每年掏物业费请来的物业公司,给你罚款,想想也醉了吧?

新西兰公寓问题之七:期房

随着公寓开发的热火朝天,部分新西兰的没有实力的开发商做起来期房的生意,先估算每个单元的平均价格,然后做出一个指导价,做宣传打广告,把潜在买家找过来,收取10%的定金。再用这个定金和地皮估价,向银行进行贷款,弄够了钱再开始建房子,这些开发商不仅经验不行,资金也不行,与其说是盖房子还不如说是搞金融的。因为他们会在收取10%的定金的时候,跟客户签订一个相当不平等的条约,单元房盖好了万一市场行情不好,他们会按照签订的价格收取客户的余款。如果市场行情好,他们会马上毁约,启动“日落条款 Sunset Clause”,巧立名目向已经交过定金的买家收取更高的费用,处于弱势的单个业主碰上这种情况只能选择“加钱或是退回定金”。

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