奥克兰公寓的投资回报率

在新西兰，存在大量的小公寓套件，一般人们称之为“鞋盒公寓”。“鞋盒公寓”主要集中在新西兰最大的城市奥克兰。其较佳的投资回报属性，决定了业主分布在新西兰全国、澳洲甚至更远的海外国家和地区。目前在奥克兰中区约有24,000间公寓，“鞋盒公寓”占了多数，大多为投资者所拥有。除了奥克兰，惠灵顿是新西兰唯一存在公寓市场的城市。与奥克兰的公寓房地产市场不同的是，惠灵顿的公寓更多是自住者所购买。

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2013年，奥克兰两间面积不足50平方米的“鞋盒公寓”通过拍卖的方式售出，从中通过计算，不难看出奥尔兰公寓投资的回报率。

其中一间42平方米的Studio位于Heritage Tower，虽然面积不大，但住客可以使用相邻酒店的游泳池、健身房和网球场等设施。地段加上配套设施，令该公寓颇受商务客青睐，租期通常在6个月到2年。最后带全套家具的成交价，为200,000新西兰元。

另一间公寓则是两室一厅，位于奥克兰皇后大街附近的一座高层建筑中。虽然有两间卧室，但房子的面积只有34平方米，这已经不是“鞋盒”而是“火柴盒”了。这套公寓的卖点在于地段，除了位于市中心大学区边缘，还靠近夜生活丰富的奥克兰酒吧区，对学生和希望在市区生活的年轻打工者来说颇有吸引力。最后，这套公寓不带家具以175,000新西兰元成交。

负责销售的中介估计，Heritage的Studio如果带家具出租，每周可收回370新西兰元到400新西兰元。若以380新西兰元的周租金计算，其年收益率达到9.9%，现金流非常可观——若以每年空置4周计算，总的租金收入为18,240新西兰元，而业主要支出4,317新西兰元的法人团体物业费用和1,008新西兰元的地税(以2013年物业和地税计算)。较新的公寓加上物业费覆盖了大部分的费用，因此业主一般无需再承担额外的对于房屋的维修支出。扣除这两部分费用后，这套公寓每年的租金收入还剩下12,915新西兰元。

有些投资者会全款支付200,000新西兰元房款，以避免产生房贷利息。如此一来，税前现金回报率为6.5%。如果向银行贷款100,000纽币，以5.65%的利率计算，目前每年的利息为5634新西兰元。换言之，投资者掏出的100,000新西兰元房款回报率达到7.3%，当然，如果银行利息有所升高，回报率将会降低一个台阶。

有新西兰房地产业内人士认为，带全套家具的公寓相对好租，而且还能提高回报率。不过在选择投资小公寓物业时，也要考虑到其他因素，比如利率的上调。此外如果聘用物业经理，费用也必须考虑在内，一般来说新西兰的物业经理的费用是年租金的7%左右。

还应该了解的是，“鞋盒公寓”的供求关系波动，也会直接影响到投资回报率。海外留学生的数量的减少会对这类公寓的投资产生致命的打击，这一群体向来是“鞋盒公寓”的主要租客来源。不过，目前奥克兰整体住房短缺的问题多少能抵消这部分损失。根据最新的调查数据显示，过去一年奥克兰市中心CBD附近的房屋租金水平保持稳定。

新西兰房地产业估计，可预见的未来，类似面积大小的“鞋盒公寓”数量不会大幅增加。目前，奥克兰市中心的公寓项目开始增加，但大多数新项目都相对高端，主打自住客市场。