新西兰政府拟出台租赁法新规损害房东利益,引起激烈讨论

每一次对“公平”的追求,都会引来“不够公平”的质疑。近日,新西兰住房部副部长宣布了一整套《住房租赁法》(Residential Tenancies Act)的改革方案,以期让租赁市场更加公平、更加安全。但消息一出,有人哭有人笑,大部分的房东,实在是“愁眉苦脸,笑不出来”,有些房东甚至感觉有些愤怒或者焦虑,准备抛售自己的房产。

《新西兰住房租赁法》

作为专项法律,《住房租赁法》规定了新西兰所有房东和租客的义务和责任。例如,根据该法案,房东必须确保房屋处于良好的状态,而租客必须确保按时支付租金。现行法案还规定,房东可以无理由终止租赁关系,只需要提前90天通知租客即可;而在另一些情况下,房东需要租客离开,则只需提前42天告知,例如:如果房东自己、或者亲属想要搬进来入住,或是房东想要出售该房产。

但修改后的法案,则规定房东不得无理由请求租客离开,如果要出售房产,需要提前90天通知租客,如果是房东或者其亲属要入住,则需提前63天通知。相比之下,如果租客想搬走,则容易得多,只需要提前21天,跟房东打个招呼即可。

不过,新法案规定,如果租客存在反社会行为,或者拖欠租金,房东依然有权下达逐客令,但政府的建议是,房东应当向租赁法庭发起申诉。但还有附加要求:房东需要出示证据,证明在过去90天内已经就类似不当行为,向租客发出过3次通知提醒。

根据新法案,在一个固定租期结束时,“周期性租赁”(没有固定租赁时长)会自动开始。也就是说,假如一份12个月的定期租赁到期,租客将自动进入“周期性租赁”(随时可以结束),而无需签署另一份定期租赁协议。虽然房东可以要求签订新的定期租赁合同,但必须征得租客的同意。

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image source: pixabay

新西兰政府的考量

在过去几年中租过房子的人一定会有这样的感受:房租越来越贵,对很多新西兰人来说,已经贵到难以承受,尤其是在奥克兰和惠灵顿这样的大城市,在过去十年里,这些城市的房租涨幅惊人。但现在,这一现象已经不止是大城市的通病,在汉密尔顿等几个地区,今年的租金创下了历史新高,越来越多的人开始逃离城市,住在郊区或是农村。因此,新法案将租金上涨的周期从半年一次,改为一年一次。

此外,导致房租居高不下的另一个原因,就是租赁招标。过去,有房东对租金进行招标,以此抬高租金价格。如今,随着住房需求越来越大,好房越来越紧俏,类似的争议也越发激烈。新法案已经针对租赁招标下达禁令。

最后,也是最关键的一点:房东有权驱赶租客,并且可以不给任何理由。这是当前法案的一大症结,因为这会让租客时刻处在恐慌之中,尤其是对于那些有学龄孩子的家庭来说,房东的任性会让他们全家颠沛流离,孩子不得不适应新的环境。

眼下在新西兰,越来越多的人选择长期、甚至是终身租房。因而对房东的这项权利加以约束,看上去很有必要。

住房部副部长表示,现在,有三分之一的新西兰人选择租房,这是一个不同于以往的新现象,而前任国家党政府在长达9年的执政期内,都忽视了这一现象。“我听说过很多家庭被迫不停地搬家,不断地更换学校,这严重影响了孩子的教育……提高租赁的安全性,延长租金上涨的周期,再加上一点其他方面的改善,这样一来,租客才会把租来的房子当作自己家来住。”

通常,如果房东想要卖房子,或是自己和家人想要搬进来住,租客就不得不离开,这无可厚非。但42天的通告期,对于寻觅一处理想住所来说,难免有些紧张,如果正好赶上其他安排,无异于雪上加霜。

新西兰各方反应

新法案通过后,房东将是最直接的利益受损方。由于不能无理由驱赶租客,有些善于伪装的不良租客一旦入住,房东将缺乏手段加以制约。虽然正如前文所说,新法案提出,如果租客有反社会行为,可以交由租赁法庭裁决,但“提交三次证据”的要求还是难倒了一片。因为房东通常不住在附近,这就需要邻居帮忙搜集证据,但这么做很有可能招致租客的报复,有多少人会为了邻居承担这么大的风险?

今年早些时候,新西兰房地产投资者联合会(New Zealand Property Investors Federation,NZPIF)就发出过警告,如果政府取消90天的“驱逐通告期”,造成的后果,就是那些“难搞”的租客,越发肆无忌惮,新西兰各地的社区都不得不忍受这些人的喧闹和无礼。这似乎成了一个难解的矛盾,现行法规中,租客的利益没有保障,未来的新法规就将天平向租客倾斜,轮到房东喊冤叫屈。

因此,房东在挑选房客时需要擦亮眼睛,然而这又可能带来某种程度的歧视,例如,有些房东为了保险起见,将某些种族的租客全部排除在考虑范围之外。专家指出,尽管租客声称,90天的“驱逐通告期”让他们没有安全感,但实际上,极少有房东做出过驱逐行为。根据调查,房东通常将“无理由驱逐”作为终极手段,大部分人从未行使过这一权利,只有3%的租客受到过“无理由驱逐”,这其中有将近一半是由于他们自身存在影响邻居的反社会行为。此外,那些对租客发出过驱逐令的房东,在过去五年中也仅此一次。对于新西兰政府拟出台的住房租赁法修订案,只能说不仅是对房东的惩罚,更是对周围住户的惩罚。

现在的在野党,新西兰国家党党魁西蒙·布里奇斯,再次发声抨击。他在推特上写道:“迄今为止,工党政府在房屋租赁领域推出的每一项变革,都限制了住房的供应,推动了租金上涨。这些改革不会带来任何不同,只会伤害到那些他们声称想要帮助的人。”

与此同时,政策长期奇葩的新西兰绿党对新法案表示欢迎,称这是“三分之一租客的胜利”,但也补充说,“我们可以做得更多,让租房更加公平。”

新法案的核心

  • 取消房东提前90天通知“无理由驱逐”的权利;
  • 特殊情况下房东可以终止租约,包括在租客离开后的90天内出售房屋,或是进行大规模的房屋改造,或是改变房屋的用途;
  • 如果租客存在反社会行为或拖欠租金,房东应向租赁法庭申请终止租约;
  • 房东应出示三份有关租客存在反社会行为的证据;
  • 房东或其亲属入住该房屋的通告期从42天增加到63天,并且必须在租客离开90天内入住;
  • 房东出售房产的通告期从42天增加到90天;
  • 租金上涨的频率,从现在的最多半年一次,改为一年一次;
  • 要求房东发布出租广告,但禁止潜在租客对租金进行竞标;
  • 租赁法庭不能公布有申诉案件的租客姓名,避免将来遭到其他房东的歧视;
  • 房东不能拒绝租客安装合理的固定装置和设备,前提是租客必须在退租时将这些装置和设备恢复到原状,并且在过程中承担全部费用;
  • 更改定期租赁转为周期租赁的条件,和相关的变更通告期;
  • 针对直接违反《住宅租赁法》的行为,将引入新的违反制度;
  • 该法案规定下的现有处罚的惩罚性赔偿,最高可提升至80%;
  • 租赁法庭审理的案件,最高赔付可达10万纽币,而不是5万纽币。

新法案预计将于明年提交新西兰国会,无论有多少争议,该来的都会来。而实际上,大家站在各自立场上强调的公平,都不是真正的公平,政府能做到最好的,无非是在天平两端轮流加码,但永远不会达到真正的平衡。只是这次,租客一端的砝码是否加得过重,成为一大争议,更深层的影响还需要时间证明。

新闻来源:新西兰先驱报中文网

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