新西兰房贷利率走势预测

新西兰房贷利率走势预测

新西兰的民用住宅房贷利率,是指用新西兰境内民用房产在银行办理的贷款产生的利息比率,该贷款按照新西兰储备银行 RBNZ 规定的基准利率、然后由各家商业银行在一定区间内按照自身的资产状况在一定区间内浮动并设定。当然,新西兰是完全市场化的、资本主义国家,所以并没有任何的政府机构来强行指定一个房贷利率并要求银行去执行,这与中国大陆的房贷政策是不一样的;中国大陆的房贷利率是中国人民银行设定的,各大商业银行几乎没有操作空间。

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新西兰2018-2021三年内的房贷利率将会怎么走?站长“斗胆”来预测一下。

外部因素之一:新西兰各大商业银行的“亲爹”都是澳洲的银行,另外由于近三十年来新西兰已经跌落为资本主义二流国家(还是二流里的中不溜),所以自身能够“造血”的机能并不强大;银行放出去的房贷主要是从澳洲“爹地”那里拆借来的,拿人家的手短,自然要听命于资金供给方的要求。

外部因素之二:近两年中国大陆经济放缓,澳洲受到的影响比新西兰还要大,所以这两个国家目前的经济几乎处于裹足不前或者极小幅度增长;传统的与欧洲和北美地区的进出口贸易虽然基本保持了正常,但是澳新两国的出口商品由于生产规模和人力成的原因价格并不具有竞争力,也不能够拉动经济向前。

外部因素之三:新西兰国家经济体量太小,很多东西又不得不依靠进口,境内的生活水平又必须“维持住”,造成了新西兰低于全球性的金融风险能力非常有限,很容易受到外部影响;如果经济出现下滑,房地产市场和贷款市场将会受到极大震荡。

内部因素之一:新西兰的人力成本这两年上升太快,最低工资越上涨约厉害,境内各种商品和服务的价格与前两年相比均有不少于10%以上的涨幅(比最低工资上涨的快多了),这种从 CPI 终端传导过来的货币小幅度贬值,新西兰央行认定是可控的,但是积少成多,新西兰央行还是会在几个月内上调一下官方现金利率。失业率低迷和看涨的薪酬,对企业而言绝非好事情,雇主为支付高薪报酬被迫提高其产业和服务价格,只会推高 Everything。

内部因素之二:不断增加的进口成本,产生的“输入型通货膨胀”。纽币在工党政府上台后,国际热钱从流入新西兰变为流出,新西兰元汇率在下降,造成进口商品变得更贵,尤其是车用燃料这个保持新西兰社会正常运转的“液体”,价格已经飞上天。这种涨价必然传导至新西兰社会的方方面面,躲都躲不开。

内部因素之三:最近十年新西兰的房产市场实在是太热了,涨幅不能说冠绝全球也要排名银河系前三了。工党政府上台后,为了治疗一下国家党九年执政带来的房产过热的顽症,对于房产市场、尤其是海外人士购买新西兰民宅的政策,越变越严格;使用海外收入申请新西兰的贷款变成了很难很难的事情;而 LVR 制度又把境内的刚需们打击的抬不起头。

内部因素之四:新西兰经济衰退的风险。新西兰政府不愿意缩减福利支出和政府运行支出,政府运行赤字增大,必然导致隐形加税;但税收来自于打工者和企业,目前新西兰中小企业商业前景调查中悲观情绪爆棚,企业不愿意扩大规模,各种坏账和企业突然死亡的隐患在逐渐堆积,可能会在某一个时间点爆出来。

综合上述的外因和内因,一旦新西兰 CPI 突破2%,为了避免风险,新西兰联储必然祭出加息大旗,在12个月内加息一到两次,每次25个基点,而对应的商业房贷利率则会上涨50个基点(一次加息)或是100个基点(两次加息)。

如果产生全球性的经济风险,澳洲亲爹自然会要求新西兰银行儿子们尽快还钱,那就会让商业银行把利率提得更高以尽快产生回流的现金流,这对于新西兰的房屋贷款者也是极大的潜在隐患。

12-24个月时间段,新西兰储备银行必然考虑市场的承受能力,所以最多额外加息一次,同时会设定一个更高通胀心理点来防止过度加息带来的“爆”风险。24-36个月的时间段内,全球经济可能出现问题,新西兰央行会使用各种工具增加市场的流动性防止不可控的后果产生,届时虽然不会降息,但也不会加息。至于三年后的烂摊子,扔给下一届政府去搞定吧。

给出具体的预测数字吧,我们以一年期 Fixed term,Special LVR 贷款利率来预测:

  • 6个月内,商业银行房贷利率区间 4.35%-4.50%
  • 6-12个月,4.50%-4.85%
  • 12-24个月,4.65%-5.25%
  • 24-36个月,4.85%-5.45%

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