房间长霉、租房纠纷，新西兰租赁权责知多少
新西兰司法部的信息显示，租赁仲裁庭收到的仲裁申请正在逐渐增加。也有读者就租房过程中遇到的问题联系RNZ，比如房子长霉怎么办，以及房东在什么情况下可以上门维修。本文将对房东和租客的权责，以及如何解决纠纷进行介绍。
押金、租金与租赁协议
押金是租客在租赁开始时支付的钱，用于支付租赁结束时可能需要支付的赔偿，房东最多可收取相当于四周房租的押金，而且必须开具收据。
房东必须在租客付款后的23个工作日内将 “押金申请表 ” 和押金交给租赁服务处（Tenancy Services）保管。如果房东同意，租客也可以将押金直接交给租赁服务处。
租赁结束后，押金应该退还给租客，如果租客拖欠租金或者造成房屋损毁，房东可以索取部分或全部押金，押金退还的具体信息可查看这里。
房东可以要求租客提前支付一周或两周的租金。虽然可以加租，但是在租约开始之日12个月内或上次加租生效之日12个月内，房东不得增加租金，而且必须提前至少60天发出加租的书面通知。
如果租客不同意加租，房东可向租赁仲裁庭申请增加租金的法庭令。
租赁服务处网站上提供全国各地当前租金的市场价格，每月更新一次，如果房东收取的租金明显高于其他类似物业，租赁仲裁庭可以下令减租。
不论是无固定期租赁和固定期租赁，房东和租客必须签署租赁协议，而且房东必须在租赁开始前交给租客一份副本，这是一份具有法律约束力的合同， 合同模板可从租赁服务处网站下载。
至于是否住在出租屋内的每个人都需要签署租赁协议，则由房东和租客共同决定。如果只有一名租客签字，则该人士为责任人；如果每个人都签字，则所有人都为责任人。
租赁服务处建议在入住前，房东应与租客一起检查房屋，记录地毯、炉子、窗帘的状况，查看墙壁和油漆表面，将旧的、破损的东西记录下来，以便当租客搬走时，鉴别是否有新的损坏。
权利与责任
房东必须给租客一份已经签署的租赁协议，包括两份单独的声明，一份声明包括当前哪些已经达到健康住宅标准，另一份确认已经或者将要达到的健康住宅标准，这两份声明可以合并且使用一个签名。
另外，还需在协议里说明是否为房产投了保险，如果保险信息变化，也应该向租客提供最新信息。收到租客缴纳的押金后，要在23个工作日内将其交到租赁服务处，收到租客的任何款项应该出具收据。
房东还需要确保租住的房屋是合法住宅用房，且在租客搬入之前，卫生状况良好。锁具、烟雾报警器都需要能正常使用。房东还需要对房屋进行维护和必要的修缮。
带房产经纪人、买家或潜在租户看房之前，先征得租客同意。
房东还需要采取一切合理措施，确保租客不会打扰到其他租客，包括在适当的时候针对反社会行为发布搬离通知。
房屋检查须提前48小时通知，检查最多每四周进行一次，且仅在上午8点至晚上7点之间进行。如果只进入出租屋的院落，则无需另行通知，但必须尊重租客的隐私。
在需要对房屋进行必要的维护或为达到健康住宅标准进行维修时，房东须提前24小时通知房客，并在早上8点至晚上7点之间进行施工。
此外，房东不得干扰租户的平静、舒适和隐私，也不得干扰煤气、水、电或电话的供应（除非是为了避免危险或者进行维修），不得驱逐房客，或在未经租客同意的情况下换锁。
租户则必须按时支付租金，合理保持房屋整洁，如果房屋有任何损坏或者需要修理的问题，要及时通知房东。租户需要修理自己或访客故意或不小心造成的损坏，或者付钱请人进行维修。
租户也不得做出反社会或威胁性行为，干扰其他租客和邻居的平静、舒适或隐私，或允许在出租房屋内的其他人这样做。租户还不能在房屋内进行违法行为，或任由其他人进行违法行为。另外，也不能在没有征得房东同意的情况下换锁。
健康住宅标准
房东必须确保他们依照法规安装烟雾报警器（使用正确的型号并在正确位置安装），必须确保烟雾警报器始终处于良好的工作状态，新租客入住时报警器都能正常工作，包括电池正常工作。
租客必须更换在其租住期间电量用尽的电池，不得损坏、拆卸或关闭烟雾报警器。不论是房东，还是租客，如果没有遵守烟雾报警器的有关规定，可能会遭到几千纽元的罚款。
健康住宅标准在取暖、通风、保湿、湿气入侵、排水和防风等方面制定了最低要求，这些标准从2021年7月1日起适用于新签或续签的租赁协议。具体要求参加该链接第13页。
房客负责保持房屋通风，最简单的方法是争取每天都打开门窗，良好的通风对于室内空气质量很重要，而降低湿度也能使室内更易于保暖。
依据当前的法规，所有出租屋的天花板上方和地板底下都必须安装保温隔热层，如果房东违反规定，可能会遭到罚款。
所有房屋在出租前必须卫生状况良好，包括没有发霉和受潮。租客也应该尽量使租住的房屋免于发霉和受潮，包括保持房屋通风，并在霉菌出现后尽快将其清除。
在搬进出租屋之前，租客和房东应该一起进行检查，如发现发霉或受潮的迹象，需要备注，并商定如何解决。
湿气通常来自外部–查看雨水槽是否畅通、下水管和排水管是否状态良好。如果房子有悬空地板，请检查地面是否干燥，是否密封。
此外，房东还必须确保用于出租的房产可依法用于居住用途。房东还必须提供和维护锁具或类似设备，以保障房屋处于合理的安全状态。
解决矛盾
针对房屋发霉，新西兰商业、创新及就业部（Ministry of Business Innovation and Employment）租赁事务负责人 Katie Gordon表示很多原因都可能会引起霉斑和潮湿。
“一般来说，房东需要保持房子处于合理的状态，但是租户则需要保持房屋的干净和整洁。如果房子是因为需要修理和维护才潮湿，比如屋顶漏水，那么解决问题就是房东的责任，” 她说。
“如果租户的行为没有任何问题，但房子仍然潮湿发霉，我们会鼓励租户与他们的房东进行交流。”她说。
“如果问题仍未解决，租户可以提前 14 天向房东发出通知，要求采取补救措施来解决问题。如果问题仍未解决，租户可以向租赁法庭申请提前终止租约。”
Gordon还说，租户通常不能直接搬离，如果这样做的话，可能会需要补付房租和其他支出。
如果发现房子需要修理或者维护，不论损坏是如何发生的，是谁的责任，租客都应该第一时间告知房东。 “谁破坏的就由谁负责修理 ，”她说。
“我们鼓励房东对房子进行定期检查，查看是否有任何损坏或需要维修的地方，以及租户是否在合理程度上保持了房子的干净整洁。”
公民咨询局 （Citizen Advice Bureau，CAB）法律与战略全国顾问 Sacha Green也说，人们应该先与房东联系，如果不行，再采取法律手段，而不是直接搬出去。
“除非租赁合同合法终止，否则租户可能还需要继续支付租金。”
如果租客损坏了房屋里的东西，而且房东认为租户可以解决问题，他们可以发出期限为14天的” 要求解决问题通知书”（范本），如果租客不解决问题，房东可以向租赁仲裁庭申请要求他们采取行动的法庭令。如果问题非常严重，仲裁庭可以终止租约。
如果问题很严重或紧迫，租客必须通知房东，如果尝试联系房东无果，租客可自行解决问题，然后要求房东支付他们的维修费用。如果房东拒绝付款，租客可以向租赁仲裁庭寻求帮助。
有时，有的房东会因为租客向租赁仲裁庭反映了问题而要求租客搬离，这可以算作是报复性搬离通知，是《1986年住宅租赁法*所不允许的。如果租客认为房东存在这样的行为，则可向租赁仲裁庭提出申请。
租赁服务处建议人们在面对纠纷时，应首先与对方沟通，协商解决问题。另外，租赁服务处还提供解决方案快速通道，来处理一些容易解决的争议。
如果双方不能达成一致，则可向租赁仲裁庭请求帮助，仲裁庭会安排调解，这种调解可能会通过电话或当面进行。通过调解达成的协议具有法律约束力。该协议或调解令通常会说明破坏协议的后果是什么。租赁仲裁庭会在协议上盖章或封印以保障其执行。
终止租赁
对于无固定期租约，租客必须在计划搬离日期的至少28天前致信房东表达终止租赁的意愿。而根据不同情况（详见本链接第19页），房东需要发出63天或90天的书面搬离通知，并说明终止的原因。
在发出通知以终止租赁时，必须以书面形式发出通知，写明出租房屋的地址，给出租赁结束的日期，并签字。
对于固定租约，除非房东和租客双方都同意，或者租赁仲裁庭许可，否则不能提前结束固定期租约。
在租赁期间遭受家庭暴力的租客可以提前至少两天通知取消租赁；如果租客殴打房东及其他相关人士，房东可提前至少14天通知终止租约。租赁服务处提醒人们应该预留足够的时间来发送搬离通知。
租客离开时，应该按照房东的书面搬离通知中要求的日期搬出去，支付所有租金、保持房屋整洁、清除垃圾、带走自己的物品、将所有钥匙交给房东、留下属于房东的东西。如果租客不完成这些事项，房东有权向租赁服务处索要部分或全部押金。
在就如何处理押金达成一致后，房东和租客应该填写”押金退款表”，租赁服务处在核对签名和其他信息后，将会予以返还。如果不能就押金达成一致，则应尽快向租赁仲裁庭提出申请。
*中文参考信息： https://www.tenancy.govt.nz/about-tenancy-services/translated-resources/simplified-chinese/
*本文首发于RNZ中文，根据授权转载。
