房间长霉、租房纠纷,新西兰租赁权责知多少

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新西兰司法部的信息显示,租赁仲裁庭收到的仲裁申请正在逐渐增加。也有读者就租房过程中遇到的问题联系RNZ,比如房子长霉怎么办,以及房东在什么情况下可以上门维修。本文将对房东和租客的权责,以及如何解决纠纷进行介绍。

押金、租金与租赁协议

押金是租客在租赁开始时支付的钱,用于支付租赁结束时可能需要支付的赔偿,房东最多可收取相当于四周房租的押金,而且必须开具收据。

房东必须在租客付款后的23个工作日内将 “押金申请表 ” 和押金交给租赁服务处(Tenancy Services)保管。如果房东同意,租客也可以将押金直接交给租赁服务处。

租赁结束后,押金应该退还给租客,如果租客拖欠租金或者造成房屋损毁,房东可以索取部分或全部押金,押金退还的具体信息可查看这里

房东可以要求租客提前支付一周或两周的租金。虽然可以加租,但是在租约开始之日12个月内或上次加租生效之日12个月内,房东不得增加租金,而且必须提前至少60天发出加租的书面通知。

如果租客不同意加租,房东可向租赁仲裁庭申请增加租金的法庭令。

租赁服务处网站上提供全国各地当前租金的市场价格,每月更新一次,如果房东收取的租金明显高于其他类似物业,租赁仲裁庭可以下令减租。

不论是无固定期租赁和固定期租赁,房东和租客必须签署租赁协议,而且房东必须在租赁开始前交给租客一份副本,这是一份具有法律约束力的合同, 合同模板可从租赁服务处网站下载。

至于是否住在出租屋内的每个人都需要签署租赁协议,则由房东和租客共同决定。如果只有一名租客签字,则该人士为责任人;如果每个人都签字,则所有人都为责任人。

租赁服务处建议在入住前,房东应与租客一起检查房屋,记录地毯、炉子、窗帘的状况,查看墙壁和油漆表面,将旧的、破损的东西记录下来,以便当租客搬走时,鉴别是否有新的损坏。

权利与责任

房东必须给租客一份已经签署的租赁协议,包括两份单独的声明,一份声明包括当前哪些已经达到健康住宅标准,另一份确认已经或者将要达到的健康住宅标准,这两份声明可以合并且使用一个签名。

另外,还需在协议里说明是否为房产投了保险,如果保险信息变化,也应该向租客提供最新信息。收到租客缴纳的押金后,要在23个工作日内将其交到租赁服务处,收到租客的任何款项应该出具收据。

房东还需要确保租住的房屋是合法住宅用房,且在租客搬入之前,卫生状况良好。锁具、烟雾报警器都需要能正常使用。房东还需要对房屋进行维护和必要的修缮。

带房产经纪人、买家或潜在租户看房之前,先征得租客同意。

房东还需要采取一切合理措施,确保租客不会打扰到其他租客,包括在适当的时候针对反社会行为发布搬离通知。

房屋检查须提前48小时通知,检查最多每四周进行一次,且仅在上午8点至晚上7点之间进行。如果只进入出租屋的院落,则无需另行通知,但必须尊重租客的隐私。

在需要对房屋进行必要的维护或为达到健康住宅标准进行维修时,房东须提前24小时通知房客,并在早上8点至晚上7点之间进行施工。

此外,房东不得干扰租户的平静、舒适和隐私,也不得干扰煤气、水、电或电话的供应(除非是为了避免危险或者进行维修),不得驱逐房客,或在未经租客同意的情况下换锁。

租户则必须按时支付租金,合理保持房屋整洁,如果房屋有任何损坏或者需要修理的问题,要及时通知房东。租户需要修理自己或访客故意或不小心造成的损坏,或者付钱请人进行维修。

租户也不得做出反社会或威胁性行为,干扰其他租客和邻居的平静、舒适或隐私,或允许在出租房屋内的其他人这样做。租户还不能在房屋内进行违法行为,或任由其他人进行违法行为。另外,也不能在没有征得房东同意的情况下换锁。

健康住宅标准

房东必须确保他们依照法规安装烟雾报警器(使用正确的型号并在正确位置安装),必须确保烟雾警报器始终处于良好的工作状态,新租客入住时报警器都能正常工作,包括电池正常工作。

租客必须更换在其租住期间电量用尽的电池,不得损坏、拆卸或关闭烟雾报警器。不论是房东,还是租客,如果没有遵守烟雾报警器的有关规定,可能会遭到几千纽元的罚款。

健康住宅标准在取暖、通风、保湿、湿气入侵、排水和防风等方面制定了最低要求,这些标准从2021年7月1日起适用于新签或续签的租赁协议。具体要求参加该链接第13页。

房客负责保持房屋通风,最简单的方法是争取每天都打开门窗,良好的通风对于室内空气质量很重要,而降低湿度也能使室内更易于保暖。

依据当前的法规,所有出租屋的天花板上方和地板底下都必须安装保温隔热层,如果房东违反规定,可能会遭到罚款。

所有房屋在出租前必须卫生状况良好,包括没有发霉和受潮。租客也应该尽量使租住的房屋免于发霉和受潮,包括保持房屋通风,并在霉菌出现后尽快将其清除。

在搬进出租屋之前,租客和房东应该一起进行检查,如发现发霉或受潮的迹象,需要备注,并商定如何解决。

湿气通常来自外部–查看雨水槽是否畅通、下水管和排水管是否状态良好。如果房子有悬空地板,请检查地面是否干燥,是否密封。

此外,房东还必须确保用于出租的房产可依法用于居住用途。房东还必须提供和维护锁具或类似设备,以保障房屋处于合理的安全状态。

Removal Truck Waiting To Be Unloaded Outside New Home On Moving Day
资料图片。 Photo: 123RF

解决矛盾

针对房屋发霉,新西兰商业、创新及就业部(Ministry of Business Innovation and Employment)租赁事务负责人 Katie Gordon表示很多原因都可能会引起霉斑和潮湿。

“一般来说,房东需要保持房子处于合理的状态,但是租户则需要保持房屋的干净和整洁。如果房子是因为需要修理和维护才潮湿,比如屋顶漏水,那么解决问题就是房东的责任,” 她说。

“如果租户的行为没有任何问题,但房子仍然潮湿发霉,我们会鼓励租户与他们的房东进行交流。”她说。

“如果问题仍未解决,租户可以提前 14 天向房东发出通知,要求采取补救措施来解决问题。如果问题仍未解决,租户可以向租赁法庭申请提前终止租约。”

Gordon还说,租户通常不能直接搬离,如果这样做的话,可能会需要补付房租和其他支出。

如果发现房子需要修理或者维护,不论损坏是如何发生的,是谁的责任,租客都应该第一时间告知房东。 “谁破坏的就由谁负责修理 ,”她说。

“我们鼓励房东对房子进行定期检查,查看是否有任何损坏或需要维修的地方,以及租户是否在合理程度上保持了房子的干净整洁。”

公民咨询局 (Citizen Advice Bureau,CAB)法律与战略全国顾问 Sacha Green也说,人们应该先与房东联系,如果不行,再采取法律手段,而不是直接搬出去。

“除非租赁合同合法终止,否则租户可能还需要继续支付租金。”

如果租客损坏了房屋里的东西,而且房东认为租户可以解决问题,他们可以发出期限为14天的” 要求解决问题通知书”(范本),如果租客不解决问题,房东可以向租赁仲裁庭申请要求他们采取行动的法庭令。如果问题非常严重,仲裁庭可以终止租约。

如果问题很严重或紧迫,租客必须通知房东,如果尝试联系房东无果,租客可自行解决问题,然后要求房东支付他们的维修费用。如果房东拒绝付款,租客可以向租赁仲裁庭寻求帮助。

有时,有的房东会因为租客向租赁仲裁庭反映了问题而要求租客搬离,这可以算作是报复性搬离通知,是《1986年住宅租赁法*所不允许的。如果租客认为房东存在这样的行为,则可向租赁仲裁庭提出申请。

租赁服务处建议人们在面对纠纷时,应首先与对方沟通,协商解决问题。另外,租赁服务处还提供解决方案快速通道,来处理一些容易解决的争议。

如果双方不能达成一致,则可向租赁仲裁庭请求帮助,仲裁庭会安排调解,这种调解可能会通过电话或当面进行。通过调解达成的协议具有法律约束力。该协议或调解令通常会说明破坏协议的后果是什么。租赁仲裁庭会在协议上盖章或封印以保障其执行。

终止租赁

对于无固定期租约,租客必须在计划搬离日期的至少28天前致信房东表达终止租赁的意愿。而根据不同情况(详见本链接第19页),房东需要发出63天或90天的书面搬离通知,并说明终止的原因。

在发出通知以终止租赁时,必须以书面形式发出通知,写明出租房屋的地址,给出租赁结束的日期,并签字。

对于固定租约,除非房东和租客双方都同意,或者租赁仲裁庭许可,否则不能提前结束固定期租约。

在租赁期间遭受家庭暴力的租客可以提前至少两天通知取消租赁;如果租客殴打房东及其他相关人士,房东可提前至少14天通知终止租约。租赁服务处提醒人们应该预留足够的时间来发送搬离通知。

租客离开时,应该按照房东的书面搬离通知中要求的日期搬出去,支付所有租金、保持房屋整洁、清除垃圾、带走自己的物品、将所有钥匙交给房东、留下属于房东的东西。如果租客不完成这些事项,房东有权向租赁服务处索要部分或全部押金。

在就如何处理押金达成一致后,房东和租客应该填写”押金退款表”,租赁服务处在核对签名和其他信息后,将会予以返还。如果不能就押金达成一致,则应尽快向租赁仲裁庭提出申请。

*中文参考信息: https://www.tenancy.govt.nz/about-tenancy-services/translated-resources/simplified-chinese/

*本文首发于RNZ中文,根据授权转载。

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