新西兰租房的“安静享用权” Quiet Enjoyment

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在新西兰无论是租一个房间,还是一整套别墅,房客都有法律保护下的“安静享用权”,也就是英文所说的 quiet enjoyment。什么是“安静享用权”呢?它意味着能够在租房的过程中享受合理舒适、安静和私密、平和,并允许其他人享受。

新西兰的 Tenancy 租赁法条中规定,租户有权获得他们所租房屋的“安静享受权利”; 这意味着房东不可以骚扰房客或干扰其合理的平静、舒适和私密性。

同时,租户还需要尊重邻居或其他租户的平静、舒适和私密性。房东应采取任何合理步骤,以确保房客之间,以及房客与邻居之间,不会干扰彼此的安静享受。

如果租客认为“安静享用权”被破坏怎么办?

如果租客认为房东破坏了安静享受房屋、房间的权利,则可以向房东发出整改通知。 在通知中,房客需要至少给房东合理的时间来解决问题。

如果房东在规定的时间内不遵守规定、破坏了租客的权利,您可以向租赁法庭(Tenancy Tribunal)提出申请。如果租客因为自己的安静享用权被干扰作为原因、希望法庭终止租约,则需要给另一方(房东方)至少14天的时间来解决问题。

“安静享用权”经常出现的问题

如果您是房东:

  • 确保在房客搬进来之前对房屋、房间进行所有必要的维护,维修和清洁
  • 记住,租出去后,这就是您房客的家,尊重他们的平静与隐私
  • 约定如何、以及何时可以进入房客的房子
  • 对房屋和土地进行维修和保养之前给予房客适当的通知
  • 维修或保养如果会产生噪音、废气、烟雾,请事先与租客沟通
  • 如果是整租房子,那么房屋所在的土地,通常状态也是“租出去”的,房东不可以随便进入院子

如果您是房客:

  • 尽量不要发出太大的声音
  • 不要打扰其他房客或邻居
  • 请记住,房东与其他任何人一样有权敲门并与您交谈(除非这种情况经常发生,从而成为骚扰)
  • 如果房东发出提前、正式的通知,需要进行必要的维修,房客不可以拒绝
  • 允许合理的人群的访问权限,以供潜在租户或买家参观房屋

土地和房屋的“安静享用权”是否分开?

租客整租了房子,院子的土地上有几棵果树,秋季到来硕果累累;房东是否有权利在房客不知道的情况下,进入院子采摘果实呢?

这是个比较容易引发矛盾的问题,而且在真实情况下也时有发生。房东确实没有进入房屋,而只是在院子里采摘果实;房东说:我整租的房子,又没有整租土地给你,土地上的果树也不是你租客的,土地上生产的果实我当然可以摘。而房客说:我租了这个房子,道理上院子也是我一同租下来了的,你要尊重我的安静享用权……

俗话说,清官难断家务事,对于这种情况,新西兰的仲裁法庭也很难判断是非曲直。所以,tenancy 给的建议是,如果房东真的喜欢吃水果,或者必须要经常去租出去的房产的院子里采摘,那么务必在签订合同的时候告知房客,“你租的这个房子,我要随时进来院子摘水果”,否则通常默认情况下,房东也不可以未经许可就进入房客租下来的房产所在的土地的。

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