新西兰储备银行发文征询实施“贷款收入比”DTI意见

无论业内人士再怎么找借口，奥克兰房市实际上已经是量价齐跌了。比价跌更危险的信号是成交量的急速萎缩，“能把房子卖出去的业主，都接受了房价停涨这一事实”，这是新西兰最大的房地产中介公司之一的Barfoot & Thompson执行董事Peter Thompson自己亲口说的。

提高LVR比率、停止海外收入贷款、移民政策收紧、中国加强外匯管制、大选前的政治风险，这些都被认为是房价见高回落的重要原因。然而所有人都知道，还有一柄达摩克里斯之剑悬在头上——DTI。

DTI全称Debt to Income Ratios(贷款收入比)，是反映贷款者还贷能力的重要工具。新西兰目前没有强制性的DTI规定，但各个银行有自己的风险管控标准。然而近年来随著房价飞涨，以及大量投资者TopUp贷款买第二、第三套房，新西兰银行发放贷款的DTI水平已经到了非常高的临界点。储备银行多次放风，考虑是否要实施强制性的DTI标准，降低贷款变成坏账的金融风险。

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本周四下午，储备银行正式向各大商业银行、金融机构、媒体发布了一份长达39页的意见征询书，分析新西兰DTI的现状以及限制DTI的潜在后果。各机构可以在8月18日之前反馈意见，储备银行收到反馈后将进行研究，决定是否需要，以及在什么时间，以什么标准对DTI水平作出限制。

意见征询书的最开始就开宗明义指出：限制DTI是把双刃剑，是否要限制DTI需要进行仔细的成本收益分析。

限制DTI的主要好处是可以降低新西兰房地产市场崩盘和金融风险的可能，储备银行估计，这相当于新西兰GDP增长0.25%。潜在不利影响包括房地产下行对经济的拖累，估计相当于GDP下降0.1%，以及一些人放弃购房，储备银行认为这相当于GDP下降0.07%。

意见征询书指出，储备银行充分认识到限制DTI后的社会风险——相当一部分家庭将因此失去购房可能。对此储备银行表示可以利用技术手段调节，比如说对符合房屋署homestart标准购买低价住房(奥克兰60万以下，其他地区40~50万以下)的贷款申请者豁免DTI要求，或适用更宽松的标准等。此外购房者可以通过新建房屋(自建房豁免DTI要求)等手段来减少政策的冲击。

意见征询书分析了新西兰DTI的一些变化，指出新西兰DTI的急剧增长已经到了非常危险的水平。

意见书指出，1989年新西兰年收入5万纽币的家庭可以贷到大约7.9万纽币贷款，到2005年则可以贷到19.1万纽币。换句话说，这期间新西兰的DTI水平从1.6上升到3.8。此后情况急剧变化，银行现有的风险评估在房市突发猛进的冲击下失去了应有的作用。目前，年收入20万纽币的家庭可以从银行贷到150万纽币贷款，DTI水平已经达到7.5。如果这个家庭选择30年还款，固定五年期利率的话，他们收入的54%要被用来还贷，已经超过了美国45%的还贷收入比例。

储备银行指出，数据显示目前新西兰27%贷款的TDTI(Total DebttoIncome Ratios，所有贷款占收入比)超过6，13%贷款的TDTI在5和6之间，这一现象在奥克兰地区特别严重(见图1、2)。这些家庭偿还房贷后的可支配收入水平较低，如果利率水平上涨到8%以上，部分家庭的剩余可支配收入将低于每年2.3万纽币的警戒线(见图3)，收入出现波动或有意外支出都将严重影响到该家庭的还款能力。意见书认为，如果未来规定20%新贷款的DTI水平被限制在5以内，将大大降低新西兰的金融风险。

储备银行指出，利用DTI或其他类似手段调控是很多国家通行的做法(见图4)。储备银行将进一步收集房贷申请者的收入和贷款数据，研究是否有必要，及采取何种方式来实施类似调控措施，是采取一刀切的TDTI上限，还是赋予商业银行一定自由度还需谨慎考虑。

为何选这个时机?

和LVR相比，DTI才是扼杀奥克兰房价的大杀器，这几乎是所有人的共识。此外，储备银行拥有出台DTI政策的完全权限。也就是说只要Graeme Wheeler(储备银行行长)愿意，无论Bill English(总理)还是Steven Joyce(财长)理论上都无法干涉，也不需要经过冗长的国会程序，任何时候都可以推出。

在这份意见征询书中，储备银行强调“DTI是房价再次猛涨时最有效的手段”，考虑到最近奥克兰低迷的房市，似乎是在暗示DTI并不会在短时间内推出。然而，今年大选日是9月23日，DTI意见反馈的截止日是8月18月，理论上储备银行有足够时间在大选之前就出台这一政策。

在今年房价已经明显回落的情况下，储备银行为什么在这个时机，正式严肃的把DTI问题拿出来讨论?这纯粹是专业判断，还是掺杂了一些政治考量？DTI政策一旦实施，政治上是对执政党还是反对党更有利呢？

ANZ首席经济学家Cameron Bagrie表示无需对这份意见征询作出过度解读，他认为储备银行需要对所有潜在调控手段进行研究，以便在合适时机运用，他也不认为有关DTI的讨论会对今年大选造成任何影响。

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