新西兰央行报告:贷款买房和房产开发商风险高,商业房产空置率上升

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新西兰储备银行(RBNZ)发布的最新《金融稳定报告》(Financial Stability Report),概述了全球形势和新西兰的经济发展前景;报告中,着重对新西兰企业运营、房地产行业、金融行业的风险进行了阐述。新西兰储备银行行长阿德里安·奥尔 Adrian Orr 表示,尽管未来经济前景很难预测,但目前新西兰的金融体系显示出惊人的韧性,经济复苏状态强劲。虽然全球经济活动继续扩大,但仍旧面临着新冠疫情的重大挑战,新西兰的经济活动目前不仅已经恢复,甚至还高于疫情前的水平。

与此同时,新西兰央行注意到,随着现金缓冲在未来几个月耗尽,面临压力的企业数量可能会上升。最近爆发的德尔塔疫情也给一些行业和地区带来了压力,尤其是奥克兰。“与病毒共存”的策略正在改变消费者行为,影响一些企业的生存能力。同时,供应链瓶颈和通胀压力正在增加一些行业的压力。因此,随着政府补贴和支持的结束,企业需要适应新的经济环境,一些企业可能无法生存。这些变化可能会拖累经济活动。

新西兰央行官方金融稳定报告页面链接 https://www.rbnz.govt.nz/financial-stability/financial-stability-report/fsr-nov-2021

新西兰强劲的住房需求推高了房价,加大了房价出现回调的可能性。最近的购房者贷款额度较收入太高,更易受到利率上涨或房价下跌的影响。全球通胀风险加剧,但利率也在上升,给资产价格的上涨带来阻力。新西兰央行再次强调,房价的水平和上涨趋势是不可持续的,给最近的买家带来了风险。最近的购房者需要借更多的钱,容易受到未来冲击的影响。

如果房价下跌 30%,那么近10% 的借款人将处于负资产状态。一直以来,储备银行都在通过LVR(贷款与价值比率)应对住房风险,接下来,该行还将就引入DTI工具(债务收入比)进行咨询,以更好地防范金融风险。同时,考虑到利率上升的风险和经济前景,储备银行预计,各个商业银行将对高债务收入比贷款更加谨慎。

报告还警告称,房地产开发领域的风险正在加剧,尤其是中小型住宅项目。新建房一直处于创纪录的高水平,但劳动力、材料供应、物流限制、供应中断提高了建筑成本,推迟了完工时间。同时,热门地段的地价继续上涨。综合来看,这些因素正在增加开发商的风险,可能会侵蚀其利润。如果这些成本继续上升,加上全球利率上涨,一旦房价下跌,开发商可能会面临压力。

新西兰商业地产前景黯淡

商业地产的前景似乎更加黯淡。中期来看,写字楼的需求减少,线下零售模式发生变化,可能会给部分商业地产业主带来压力。到目前为止,商业地产空置率只是小幅上升,但随着现有租户的重新评估,空置率可能会加速上涨,尤其是不太有吸引力的地段。

新西兰央行着手提高银行抗压水平

报告提到,未来经济的不可预测性,需要保持新西兰金融机构弹性的重要性。只有这样,金融机构才能处于强大地位,继续支持商业银行和金融机构的客户,以及新西兰的经济。央行的压力测试显示,随着大型银行资本水平的提高,其抗压能力也不断增强,能更好地应对可能出现的严重经济衰退。因此,从2022年7月1日起,银行的资本金要求将逐步提高。如果经济状况不显著恶化,央行将从2022年1月1日起,将最低核心资金比率(CFR)要求提高到75%,与此前的水平一致。

报告还强调了与气候相关的风险,管理这些风险对于支持金融稳定是十分必要的。央行的“2021年压力测试项目”考察了干旱和其他气候问题对银行和保险公司的影响,包括对其盈利和资本的影响。

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