打击房产投机,取消负扣税法案12月12日新西兰国会一读

工党政府终于对房地产市场祭出了传说中的最大杀器:取消负扣税。12月12日(本周三),传说中的取消负扣税法案就将在新西兰国会进行一读。

税务部长Stuart Nash公布了这部名为《税收法案(2019-20年度地税、商品服务税离岸供应商注册和补救事项)》的改革提案,该提案旨在确保税收体系对商业、投资和社会更加公平,其中一项重要改变就是取消负扣税。

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负扣税是新西兰和澳大利亚独有的税收制度,它不是一个单独的税种,而是一种税收计算和补偿方法。对购买投资房的业主来说,如果投资收益(如房租)低于维护物业的现金支出(如房贷利息、水费、电费和地税等),就会带来负的应纳税收入。这个负的收入是可以用来抵销业主其他正的应纳税收入(如工资、分红和公司利润等)的,这样一来业主的总纳税收入在纳税时就得到了抵减。

负扣税本质上是政府鼓励房产投资的一种税务补偿,但在房价上涨周期中会起到推波助澜的作用:投资者一面维持日常亏损以减少纳税;一面继续持有房产,等待房价的进一步飙升。澳洲租房市场就因此出现了极为诡异的一幕:在全世界大多数国家,租金往往是投资房产的主要获益方式;而在澳大利亚,房产公司可以把租金回报低、没有正纳税收入作为一个卖点来宣传。

新西兰的负扣税现象虽然没有澳大利亚严重,但工党在大选时就把取消这一制度写进了竞选纲领中。随着工党联合政府正式成立,取消负扣税成为大势所趋:

3月29日,在税务局的《隔绝物业租赁损失》(Ring-fencing Rental Losses)报告中,已经建议把物业租赁的损失与业主的收入分隔开来。5月17日,工党政府发布首个财政预算案,明确表示会在今年年底取消房产投资的负扣税制度。12月7日,酝酿了半年的取消负扣税法案终于如期而至。

根据工党政府的思路,取消负扣税是为了更加公平,因为它让房产投资者在自住房买家面前拥有了不合理的优势。税务部长Stuart Nash就表示,取消负扣税和延长明线法则组合使用,将大大降低房地产投资的吸引力,从而平衡投资和自住的竞争环境;对政府来说,这也是建立更公平收入体系的重要一步。

取消负扣税和禁止外国人购房、延长明线测试期限共同构成工党控制住房市场泡沫的重要措施。跟后两者相比取消负扣税的意义更加深远,因为它严重降低了住房投资的吸引力。住房投资损失被“隔绝”在应税收入之外后,投资者出售房产时不但要面对变相的资本利得税(五年明线测试),持有房产的损失也无法再得到政府补贴。

但很多业内人士都对政府遏制房产投资的态度不以为然。像房地产研究所首席执行官Ashley Curch就说,这些官员显然没有搞清楚,投机和投资之间是有差别的。

他说投机客是快进快出的炒房,通过转手或装修转手在短时间里赚取差价。但房东不是投机客,他们是在租房市场上呆了十几年的投资者,他们通过提供出租房源有效平衡了住房市场的供求关系。他说关于取消负扣税的税改显示了政府对房地产市场运作情况的无知。

“很多房东会选择停止将房屋出租,这将造成出租房源短缺和供不应求现象,大城市的反应尤其明显。”King警告说如果取消负扣税,租客很可能成为最大的受害者——因为为了维护投资房的价值,业主势必会对租金提出更高的要求。“取消负扣税将成为压垮房产投资者的最后一根稻草,并在很大程度上刺激他们退出房产市场。这将加重租房危机。”

此外King还指出,政府认为投资房业主跟自住房业主相比占了负扣税的便宜是错误的,因为前者的租金收入本身也属于应纳税收入。根据税务局最新数据,房东在截止2016年的近五年里每年向税务局缴纳的租金收入所得税都达到13-15亿纽币。

无独有偶,邻国澳大利亚也在计划废除负扣税制度。但澳大利亚工党的提案中包含了一项“祖父条款”(grandfathered provision),即旧规则下已经存在的事物不受新规则的约束。澳大利亚一些潜在投资者很可能基于这个条款而提前入市,尽快购买投资房,以确保在新规定实施后仍能继续受益于老政策。

12月12日,新西兰国会将对消负扣税法案进行一读表决。如果按部就班,这部法案将在明年4月1日正式生效。新西兰房产市场的投资和投机者,都准备好了吗?

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