什么是“落日条款”？Sunset Clause

落日条款，又称日落条款，英文名 Sunset Clause；指的是法律或合约中订定部分或全部条文的终止生效日期。通常订定日落条款的目的是在该条文终止其效力前有缓冲期，可先行准备及实施相关的配套措施。落日条款有广义和狭义之分，广义的“落日条款”包括各种法律中以及合同中关于有效施行期限的规定；狭义的“落日条款”仅指规定各种法律规范性文件的有效施行期限的条款，设置了“落日条款” 的法律也称为限时法，限时法是指立法者在立法之初即已经预见到法律有效施行的期间，只要时限一到，当然失效。限时法的失效是因为立法理由的消失，而不是法律观念的改变。立法者若认为立法目的不能在期限前实现的，就必须在期限届满前延长施行期限。也就是当合约签订时所约定的期限一到，合约中的“落日条款”规定就自动失效。

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新西兰的商业行为都可以用一纸合同来规范，那么，一份撰写的非常“精密”的法律条款中，往往会带有“落日条款”，尤其是在新西兰的房地产领域的“新房建设”“销售期房”中这些条款更为常见，日落条款能够在法律层面保护的开发商最晚的交房时间，其设立的目的主要是为了保护开发商，防止开发商因为一些不可抗力性原因（如洪水，地震）无法按时交房而受到的违约损失。当然了，由于新西兰房地产市场的火爆，一些开发商由于开发经验不足造成成本不可控、或者是在建设期间其新建的物业大幅度的升值让开发商觉得“卖亏了”而故意拖延工程建设来触发“落日条款”。

总结一下，落日条款是保障买卖双方的法律条文，是一个很老的法律文件，可以追溯到古罗马帝国时期，也不是专用于房产买卖，是一条很广泛使用的法律附加部分，通常是指一条法例在某特定时间后会自动失效。上面的粗体字您要注意，落日条款往往以“附加部分”在合同的后半部分，并非标准的条款；作为买家，您在签署合约之前，必须要找有经验、负责任的律师来细细阅读条款，加入这个“日落条款”对买家很刻薄，那么买家一定一定要小心。