今年10月澳大利亚维多利亚州工党政府宣布，将对《住宅租赁法》进行大刀阔斧的改革，赋予租户更多权利，包括设置更长的租约、修改押金规定、废除无理由驱逐条款和允许租客豢养宠物等。考虑到两国工党的渊源，类似条款也毫不意外的出现在了新西兰工党的竞选纲领中。随着工党联合政府上台，新西兰很快也会迎来和维州类似的“租房变革”。
但这场“租房变革”的本质是什么？
新西兰和维州的住房法律非常接近，奥克兰和墨尔本都是住房投资的热点地区，居高不下的房价和房源短缺已经给当地带来了住房危机。对维州政府来说修改《住宅租赁法》绝不只是激活租房市场，而是对住房所有权下降事实的一种承认。维州住房所有权从90年代的75%下降到2017年的65%，未来还会进一步降低，可见“租房一代”正在慢慢崛起，租房而不是购房，正在成为常态，政府需要开始考虑租房长期化和固定化的情形。
新西兰面临同样的问题：住房所有权从1991年的73.8%下降到今年的63.2%，与维州发生着“神同步”的改变，这意味着新政府必须倾听租房一代的声音，今天的租房一代不再只是刚走出校园开始工作和存钱的年轻人，而是跨越多个年龄段、多个收入梯度的无房人士。
image source: pixabay
正因为这样，租房市场会成为新工党政府上台后重拳出击的领域，它为解决住房危机提供了一条思路：限制外国人购房被证明是杯水车薪，新房建设往往需要较大的投资和较长的周期，因此把住房可负担性问题转化为租房可负担性问题反而是一条捷径。通过给予租客更多的权益保障，可以让购房需求分流和推迟；通过鼓励长期租约和约束房东权利，可以让短租变成长租、长租变成永租：这样的思路就是维州修改《住宅租赁法》、新西兰将要启动租房市场改革的本意。
我们不妨看看维州已经公布的几个关键改革：
1）废除无理由驱逐条款
无论在维州还是新西兰，房东不需要任何理由就可以驱逐租户。维州现行法律是提前120天通知，新西兰是提前90天。租户基本没有办法抗议，哪怕走法律程序撤销了驱逐通知书，房东完全可以在第二天发出新的通知书。无理由驱逐条款被废除，意味着搬或不搬的主动权将转移到租户手里。房东一旦选中了租户，就要做好对方长期居住的心理准备。
当然，有理由驱逐条款依然有效，比如租户延迟或拒绝交租、从事非法活动、对房屋故意损坏等等。
2）修改涨租权利和禁止租金竞标
目前在维州和新西兰，房东连续提出涨租的时间至少需间隔6个月。维州新法律把它延长到了12个月，即房客可以至少锁定一年的租金不变。新法律还禁止了租金竞标行为，也就是说租户不能提供超过租房广告刊登的报价，这有助于减少租户之间的竞争，改善了租户的经济状况。
3）修改关于押金（bond金）的规定
在维州和新西兰，租户在签署租房协议时需要缴纳3-4周的押金。但租户一旦搬家，会发现自己面临“双倍押金”的困境：一方面旧住所的押金还没有退还；另一方面新住所又要求支付押金才能入住。对很多家庭来说这意味着4000-6000澳/纽币的沉淀资金。根据维州新法律，租户可以和原房东达成协议，在租约中止前14天内提前获得押金返还，对那些拿不出“双倍押金”的家庭来说简直是雪中送炭。
4）宠物权和装修权
在维州和新西兰，房东有权拒绝养宠物的租客入住，维州新法律颠覆了这个规定。装修房屋本来是房东的权利，但根据新法律五年以上的长期租户有权对装潢、饰物和绿化进行改动；无正当理由房东不得拒绝租户的装修权，更不得以此为理由驱逐租户。政府实际上是鼓励“尽管这是我租来的房子，但我可以把它当做家”的思路。
以上这些法律修改，已经多少出现在了新西兰工党的竞选纲领中，包括：取消无理由驱逐条款、将涨租权延长到12个月、赋予租客有限的装修权等。这意味着租房市场的风向正在发生逆转：对租户权益的保护将优先于对房东权益的保护。政府开始注重租户选民的诉求，这说明“租房一代”正在改变政治版图，越城市化的地区体现得越明显。
但工党竞选纲领中对租房政策的规定还存在缺陷之处，比如允许租户对住房进行装修，但租户需要交双倍押金，并且在租约结束时将装修部分“返回原状”：这跟鼓励长租是自相矛盾的。它说明工党的租房政策还缺少全局性视野，仍然在租户优先和房东优先之间摇摆。
对新政府来说，既然建房可能要几年才能完工，还有什么比修改租房法律来得更快和更见成效的呢？更重要的是，奥克兰现在有160万人口，其中91万人都是租房一族。所以新西兰的房东们请准备好吧，一场维多利亚风暴就在拐角！
原文地址：www.chinesenzherald.co.nz/news/property/why-no-victoria-storm-in-nz/