房产买卖时，土地所有权文件的 Caveat 字样表示什么？

在新西兰的房产土地买卖过程中，如果卖家的房产文件上有 Caveat 的字样，买家务必要小心，这表明有第三方（除去买卖双方以外的其它方）向这块土地提出了一个“警告”或者说叫“知会”、“知会备忘”。在新西兰和澳大利亚，“知会”是在注册的土地产权证书上的法定通知，第三方（也可称作备忘人）对这块土地的拥有权益提出了警示或者是声明通告。

这个 Caveat 存在的意义主要是防止土地所有人（也就是当前的卖家）在第三方（备忘人）不知情的情况下，转换土地产权或者以其他方式处理土地。

最常见的情况就是防止“一房多卖”的情况，因为新西兰的房产交割通常是确定价格后，宣布 unconditional ，这时买家要把定金（通常是10%）转入卖家中介、律师甚至是卖家个人的账户中（通过中介的信托账户），如果这个房子很便宜，例如20万30万也就算了，但如果是奥克兰的房子，经常是两百三百万的，那么10%也是二三十万纽币；当卖家拿到这个定金后，如果买家不请自己的律师在对方的土地所有权上提交一个 Caveat，那无良的卖家就有可能马上把这个房子在未交割之前，再卖一遍，而此时第一个买家完全不知情。第二个买家，因为没看到任何的 Caveat ，也不知情，可能就掏钱把房子买了。

卖家则可能拿着第一个买家的定金，逃之夭夭；或者是变成“老赖”，把钱迅速转移到追踪不到的地方，然后就不还钱；第一个买家就会房子和定金两空。

所以，在新西兰买比较贵的房子，通常大家都愿意多花几百块钱请律师在交定金后马上在对方的产权上提交一个“Caveat”，这样，如果卖家想一房多卖，就会遇到问题，因为它的产权上多了一个你的律师提出来的“知会”，让“一房多卖”变成泡影。

另外，如果房主把这个房子全部抵押、或者部分抵押给了第三方的贷款公司，那么对于这个债务，也是可以用 Caveat 的方式提交到土地产权证明上的。

当然了，上面提到的内容，负责任的房产买卖律师都会很好的给买家做解释的，这篇百科就是给想买新西兰房产的朋友，一点点知识普及。请注意本百科知识不构成法律意见，还是那句话，专业的事情还是花点儿钱找靠谱专业的人去做啦。

英文解释：A caveat is a document which is lodged against a title to land and is notice by an interested party that no action is to be taken in relation to that title until that party’s interest has been taken into account.