新西兰土地的“地役权”easements是什么?

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如果你在新西兰想要买个房、买块地,那么在土地信息中如果有 eastment(s) 字样出现的时候,一定要多留心。Eastment(s) 指的是“地役权”,地役权是一种法律文书,赋予某人或某一方以某种特定方式使用他人土地的权利。新西兰土地转让法中,在2017年对地役权的条款连续进行了适应现代化需求的修订,但地役权的基本原则保持不变。

最近本的原则就一条:地役权并不授予土地所有权,只是使用部分土地的权利。

地役权有许多不同的目的,常见的例子包括:

  • 通行权,这是比较复杂的,可以无限制,也可能是有限的,通行权上可以施加一些限制,例如使用时间、使用区域或可能经过的交通的性质,或者有权使用它的人
  • 输送水、电、电信和电信线缆的权利
  • 排放水或污水的权利(上水管下水管)
  • 挡土墙(双方共享),举个例子,比如连排房之间的挡火墙或梯田式地块
  • 屋檐,不仅是土地,在空中的房檐也是有“空中权”的,举个例子,房屋的飞檐距离别人很近,挡光就是个问题

地役权对时间、空间、费用都可以做限定,比如说:

  • 可以规定“地役权”永久持续;或者地役权只在某一段时间内,比如十年
  • 可以规定是全部的土地还是部分土地
  • 可以规定使用土地可以但是要付多少租金或者赔偿金
  • 地役权还可以出现创建、改变、放弃、废除、强制等等

地役权是一个相对繁杂的东西,每年因此出现的“地主与受益人”之间对簿公堂的情况也不是没有。不过地役权也不是什么洪水猛兽,绝大部分的有地役权的土地都是什么市政管道啊、上水下水啊、电信光纤啊偶尔需要维护的时候,要在你的土地上施工一下,相关的公司在施工之前肯定也要与土地的主人打好招呼。

所有的房屋土地的 eastment 都会在 LINZ Report 上详细标明出来。有些特别特别老或者有争议的土地上的地役权可能不甚清晰,这种土地最好少碰。

至于说,另外一些可能有影响房屋估价的 easements ,这就需要你在买房的时候,好好自行研究了。比如说,某个土地,房子旁边有一条小路,通向另一条街,为了公众利益,这条小路即便在你的土地上,你也要必须开放给公众,骚扰你的隐私权。或者是,你的土地下面有一条主市政管道,负责下水的,而因为年久失修经常堵塞,每隔一两年基础设施维护公司就要到你家门前或者院子里刨坑,那确实挺烦人的,绝对是影响房价的东西了。

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