什么是新西兰的漏水房?

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如果您正准备购买新西兰的房产或是正在准备投资新西兰的房屋,可能您会从多种渠道听说新西兰的“漏水房”的问题。尤其是在新西兰华人最为“中意”的城市奥克兰,由于上个世纪末期和本世纪最初的几年新西兰建筑标准的降低和错误的建材处理方式,有不少的漏水房散布在这座新西兰超级城市的各处;当然,漏水房并非是奥克兰一地的问题,新西兰境内各主要城市在那个时期修建的房屋都有这个隐患。

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为什么新西兰会有漏水房?

作为一个发达的资本主义国家,新西兰的建筑应该是“高标准、严要求”的,但是什么造成了让人谈之色变的漏水房问题呢?实际上这是由1990年后到2005年这一期间,新西兰政府的错误建筑标准、不适合新西兰国情的建筑材料、不合格的施工人员等因素综合造成的。

在那段时期,新西兰境内建造的很多房屋和公寓,使用了整体式的外墙结构材料,它们绝大部分是单片的水泥纤维板、石膏板或者是复合材料板,其特点是建造好的房屋外墙平整、美观、施工速度快、造价低。新西兰独立房屋的主流主体结构是木框架,当时的施工方法是在木框架之外直接把这些外墙材料“钉上去”,而并没有在木框架和外墙之间留下用于防水的空腔。如果新西兰的天气是干燥温和的,那么这种施工方法也是可以的,不会有太大的问题,可是新西兰夏天阳光强烈、冬季潮湿多雨的气候产生的周而复始的膨胀和收缩,让这些外墙材料以及其接缝处,在几年后就产生各种缝隙和裂纹,雨水从外部直接进入了房屋的主体木框架。

1995年开始,新西兰政府变更了建筑材料的规定,对于主体框架使用的木材处理要求大大放松,“假装环保”。其主要内容就是,为了减少房屋主体使用的木框架木材在制造过程中的污染问题,允许木材经过非常简单的防腐防水处理、甚至可以不处理就直接使用于建筑。这对于新西兰这种潮湿的气候而言简直就是一场噩梦,这种主体木框架在外墙进水后,框架本身就会产生腐朽、强度严重降低,并会把外面的水“透”到房屋内部的墙体上,对于屋主而言,会发现房屋的墙上、天花板处或是接缝处,莫名其妙的渗出了水渍,也就是“漏水了”。

另外,这种“环保”问题木框架,本身在吸收了水分后,很难将水“散”出去,造成了房屋内墙和主体结构持续不断的问题,还会由于腐坏产生了难闻的气味散发在屋子里,影响居住者的健康。

这就是新西兰漏水房形成的原因,正因为此,如果市场上的某个房屋,满足:

  • 90年代末施工
  • 整体式外墙
  • 没有在外墙和框架之间预留隔水空腔

这三个条件,那么其漏水的风险非常之高;如果其本身已经证实为漏水房(有过漏水记录),且没有经过“外墙重修”也就是re-cladding的施工,那么无论这个房产多么便宜,也很少有人愿意接手这种“烫手山芋”,因为在新西兰想要把漏水房的外墙重整一遍,其费用非常之高。

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移民群居房被揭,房东遭重罚

移民群居房被揭,房东遭重罚

一名皇后镇房东因非法将自有房产用作寄宿房(boarding house),安置22名租客(主要是移民工人)住宿,被新西兰房屋租赁法庭裁定多项违法行为,被处以巨额罚款。 房东James Truong(越南“张”姓)被裁定许支付113,723.56纽币,包括租金退还及罚金。 他的租客主要在皇后镇的餐饮与旅游行业打工。 早在2020年,皇后镇湖区议会与MBIE租赁合规调查团队就曾警告Truong停止将该房产用作寄宿房。 2023年收到新投诉后,调查团队再次上门,发现五卧室住宅内住了11人,两间改装车库和一个棚屋里又住了11人。 调查期间照片显示,一个车库被分隔供5名租客住宿。 调查显示,房屋存在电力超负荷、缺少烟雾报警器、健康住宅标准不达标等严重问题。 有的烟雾报警器甚至没有安装,而是被随意放在台子上。 Truong辩称自己是为了“帮忙”,法庭则认定该住所是“非法住宅”。 新西兰规定经营6人以上寄宿房需许可。 法庭还批评Truong在房屋内安装监控摄像头,秘密录下租客与MBIE调查员的私人谈话。 MBIE租赁合规和调查团队全国经理Brett Wilson表示,Truon

By 新西兰生活快讯
新型测速仪在新西兰投入使用

新型测速仪在新西兰投入使用

新西兰即将启用一种全新的交通执法工具——“区间平均测速相机”。 新西兰交通部宣布,首批两套设备将安装在丰盛湾两段超速问题严重的高速公路路段上。 新型“平均速度安全相机”(average speed safety cameras)通过在公路两端设立摄像头来测量车辆在两点之间的平均行驶速度。 系统依靠自动车牌识别技术(ANPR),在车辆进入和离开测速区间时自动比对车牌号,计算出平均车速。 如果平均速度超过法定限速,就会被开罚单。 交通署7月3日公布,首批将安装的两个丰盛湾路段分别是: * SH2 Ōtamarākau至 Matatā路段 * SH5位于罗托鲁瓦以南的Tumunui路段 施工预计将在7月中旬启动,但相机和立杆等主要设备要到2025年稍晚时才会安装到位。 此前,平均测速相机已于2023年底在Warkworth的Matakana Road安装,目前正在测试,预计2025年中到下半年开始用于开罚单。 在奥克兰地区,还将安装6对这样的相机,其中5对预计在2025年下半年投入执法,最后一对将在2026年启用。 Reference: https://www.stu

By 新西兰生活快讯
新西兰著名地标上市出售

新西兰著名地标上市出售

新西兰最具代表性的历史建筑之一——位于瓦纳卡附近、拥有162年历史的Cardrona Hotel,如今正式挂牌出售,这是十多年来首次对外出售。 这座受文物遗产法保护的酒店位于皇后镇与瓦纳卡之间的Crown Range Road上,建于1862年,始于淘金热时期,是该地区最著名的旅游地标。 现任业主Cade与Alexis Thornton夫妇,以及James与Fleur Jenneson夫妇,自2013年起共同拥有该酒店。 昨日发布的声明称,这次出售将采取私下洽谈方式,不通过中介。 Cade Thornton表示,有意购买者需在8月14日前表达购意,将报价直接提交给他本人。 “我们雇有40-50名员工,酒店年平均入住率高达84%,经常客满。”Thornton说。 酒店最引人注目的,是其保留至今、极具特色的正面外观,常年吸引游客打卡拍照。 酒店内设有获奖餐厅、全年开放的花园,17间带独立卫浴的客房,可接待44位住客。 本次挂牌出售的土地面积为8613平方米,接近1公顷。 Thornton指出,仍有空地可供开发,用于扩建更多住宿设施。 “这一直是一家非常繁忙且成功的生意,

By 新西兰生活快讯
奥克兰-达拉斯·沃斯堡航线升级

奥克兰-达拉斯·沃斯堡航线升级

美国航空——全球客运量最大的航空公司——宣布将为其奥克兰至达拉斯-沃斯堡(DFW)的航线升级服务,引入豪华“旗舰座位”(Flagship Suite)。 这一升级还覆盖美国航空布里斯班、布宜诺斯艾利斯和伦敦等航线。 奥克兰和布里斯班的旗舰座位将配备在波音787-9梦幻客机上,奥克兰至DFW的每日航班将从2025年1月5日起至3月28日提供此选项。 美国航空表示,其梦幻客机配备51个旗舰旗舰座位和32个高级经济舱座位,A321XLR则有20个旗舰套房座位和12个高级经济舱座位。这些座位将于下周一(7月7日)开始销售。 美国航空是唯一运营达拉斯-沃斯堡至奥克兰和布里斯班航线的航空公司,这两条航线是其最长航线之一。 相比之下,新西兰航空不提供直飞达拉斯-沃斯堡的航班,但有奥克兰至休斯敦的航线。 1月中旬的单程票价显示,新西兰航空经济舱价格为781至1160纽币,商务舱最高7699纽币;美国航空奥克兰至DFW的经济舱价格为999至1079纽币,商务舱为6818至8671纽币。 美国航空此举或许和近期美国人投资移民新西兰增加有关,美国-新西兰航线高级舱位销售看涨。 Referen

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