新西兰高价房跌幅较大，老年屋主换小房面临资金压力
抵押贷款顾问Michelle Isemonger来自Loan Market。
她最近明显感觉到，前来咨询卖房、准备“大换小”（downsize）的老年屋主正在增加。
有些人已经因为健康问题无法继续维护大房子，有些人需要搬进退休村或者其他养老住所。
问题在于，他们不能再像过去房地产上涨时期那样，认为自己的房子只要挂出去就会有人接手。
越贵的房子，过去几年跌得越多
在奥克兰，这类准备“大换小”的屋主手里的房子，平均价值往往在160万纽币左右。
偏偏这是如今市场上比较难卖的一类房子。
房地产数据分析公司Cotality的最新数据，也印证了这一现象。
从2021年房地产市场达到高峰以来，新西兰价格较高的房屋跌幅明显超过低价房。
按照市场价值划分，处于市场最高25%的房产，价值已经下跌约16%。
而市场最低25%的房产，跌幅约为8%。
这对于准备downsizing的屋主尤其不利。
因为他们恰恰是在出售高价房。
过去，一套价值150万甚至160万纽币的家庭住宅，可以卖掉之后，再拿出一部分钱购买一套更小的新房，剩余资金作为退休储蓄。
但如果现在只能卖到125万、130万，原本的退休资金就会明显缩水。
100万纽币以上的房子，买家没有增加
目前新西兰首套房买家仍然是房地产市场的重要购买力量，不少首次购房者也在努力把预算往上拉，希望买到更好的房子。
但对于很多人来说，超过100万纽币的房子仍然太贵。
在Christchurch的Redcliffs，一套售价接近200万纽币的大型住宅已经挂牌接近5个月。
奥克兰Manukau一套经过全面翻新的大型住宅同样挂牌近5个月，广告甚至直接把现有屋主描述为downsizer。
房子本身可能没有什么问题，但问题在于：能够接得住这个价格的人没有增加。
而且，按照Cotality研究主管Nick Goodall的说法，那些原本可能卖掉旧房、再购买更大房屋的人，现在反而比其他类型的换房者更明显地减少了行动。
原因包括就业市场疲软、生活成本压力，对未来经济状况缺乏信心。
过去一年，新西兰大约有2.3万笔房屋交易属于现有屋主换房，占全部销售的约25%。
但这个数字包括downsizer（换小房）和upsizer（换大房）。因此，真正愿意向上换房的人，实际占比可能比25%低得多。
东奥克兰房地产开发商Barry Walker对这种情况有非常直接的观察。
他是Walker Homes的负责人，公司新建住宅的买家中，大约60%是 downsizer。
他发现，一些原本认为自己的旧房应该值150万纽币左右的老人，最终可能只能接受125万至135万纽币的售价。
如果原来卖150万，再花110万购买一套新的downsizer房屋，理论上还能留下40万纽币。
但如果旧房只能卖125万，买新房又需要110万，剩下的钱就只剩15万。
更重要的是，如果他们还要承担搬家、法律费用、房地产中介费以及新房的相关成本，实际剩余资金还会进一步减少。
Walker表示，这已经形成了一个向下传导的连锁反应。
Stuff委托Infometrics进行的分析显示，新西兰60至79岁人群的住房拥有率约为81.7%。
与此同时，大批婴儿潮一代（Baby Boomers）正在进入传统意义上的downsizing阶段。
对于没有迫切健康问题、也没有马上需要搬进退休村的人来说，还有一个选择：等。
Isemonger表示，她看到另一批非常明确的屋主，他们确实想卖房，也确实想downsizing，但最终决定暂时不卖。
他们宁愿继续住在原来的大房子里。
这也是当前新西兰房地产市场出现的一个颇为特殊的局面。
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