奥克兰每四套转售房屋就有一套亏本：谁在亏，为什么？
房产数据公司Cotality 11月12日发布的报告显示，今年9月季度全国15.8%的转售房屋成交价低于上次买入价，为2012年第三季度以来最高。奥克兰这一比例为25.5%，公寓更高达48%。八成以上卖家仍然是赚的，报告看的是毛利，未扣除中介费等卖房成本。
越来越多房主卖房时卖不过买入价。房产数据公司Cotality说，今年9月季度转售的房屋中，有15.8%成交价低于卖家上次买入价，这是2012年第三季度以来的最高比例。
这些数字来自Cotality 11月12日发布的季度《Pain and Gain》报告。它把每次转售成交价，与卖家当初的买入价比较。
哪些地方亏本更常见？
在主要城市中，奥克兰比例最高：
- 奥克兰：25.5%的转售亏本
- 惠灵顿：20.4%
- 汉密尔顿：19.1%
- 陶朗加：15.3%
- 基督城：7.5%
- 但尼丁：6.9%
亏损金额在两个最大城市也更高。中位亏损额奥克兰为8.9万纽币，惠灵顿为7.8万纽币，全国为6万纽币。
Cotality首席房产经济学家Kelvin Davidson说，人口下降和经济不确定性拖累了惠灵顿，“而奥克兰则持续增加了住房供应”。他表示，公寓市场疲软影响了这两个城市。
公寓是不是最差？
是的。该季度转售的公寓中，几乎一半（48%）成交价低于上次买入价；联排别墅是22.5%，独立屋是13.4%。
Davidson提醒，这个比例要谨慎看。公寓在整体市场中占比相对较小，而且“亏损公寓成交的比例，在一定程度上也被总成交量下降放大了”。公寓的典型亏损额约为6万纽币，与独立屋相当。
他对RNZ说，同一类住房里，质量和地段也很重要。位置较差、通道狭窄、没有车位的狭长联排，比地段好、质量高的同类房子，更可能卖亏。
持有时间重要吗？
这是报告里最清楚的规律。亏本转售的房子，中位持有时间是4.5年；赚钱转售的房子，中位持有时间是10.4年。
Davidson说：“大多数买家买房时，并没打算这么快再卖掉，但情况可能与他们作对，比如家庭或工作变动，或此前按揭利率大幅上升带来的财务压力。”
据interest.co.nz报道，投资者略比自住业主更容易亏本卖出，分别占各自转售的16.4%和15.0%。
是不是大家都在亏？
不是。超过八成（84.2%）的转售卖家，成交价仍高于买入价。全国中位盈利为27万纽币，奥克兰为34.1万纽币，惠灵顿为32.6万纽币。
该季度全部转售合计，毛利约36亿纽币，毛亏损约1.79亿纽币。
这些都是毛额。interest.co.nz指出，数字未计入中介费等卖房成本；算上这些，亏损会更大、盈利会更小。房屋持有期间的按揭利息、地税和装修支出，也没有计入。
这是否意味着房价会继续大跌？
Davidson说，不是。“最新数据并不表明市场会重新崩盘。它们反映的是房价已经出现的大幅下跌，随着每个季度过去，越来越多卖家只是不得不在更弱的市场里成交。”
他提到，盈利转售的比例从高点时约99%，用了四到五年才降到现在的84.2%。全球金融危机期间降得更快：大约从2007年中的98%，到2009年初降到80%左右。
对买卖双方意味着什么？
Davidson对RNZ说，现在“不是卖家的好时机”，但“反过来，对买家来说是很好的时机”。
对买家而言，报告提醒持有时间很关键。几年内就不得不卖掉的人，最容易亏本，因此值得先想想：如果工作、家庭或财务情况有变，这套房是否仍然合适。
如果考虑出售近几年买入的公寓或联排，这些数字说明，宜先做一次新的估价，并查看附近同类近期成交，再决定时机。
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