新西兰房产的Cross Lease详解
在新西兰买带有地契的房产，会有很多种类，例如永久产权Freehold、租借产权Leasehold等等，还会有一种，叫做Cross Lease Title(相互租借)的产权。这个“相互租借”的地契是什么意思呢？实际上，它是一种在一块土地上，有两家或更多的产权拥有人，对地皮产权的拥有方式；从字面上看，就是大家对这块土地拥有同等的权利，互相对其他拥有者保留权利和义务的一种土地归属形式。
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Cross Lease的英文官方解释
A cross-lease is a means of obtaining a title for a share in the ownership of a piece of land and a lease of a dwelling on that land. The joint owners effectively lease the buildings to one another. Each owner holds a “composite” certificate of title which records the land-share plus the lease. The lease is for a period of 999 years and the share corresponds to the number of dwelling units. The cross-lease plan shows the dwellings as “flats” and is often called a “Flats Plan”. The use of outdoor spaces is often defined by covenant (agreement) areas which are also outlined on the plan.
Cross-leasing was designed in the early 1960s to provide a simple means of obtaining separate titles for more than one dwelling on the same piece of land.
简单的来说，Cross Lease是一种简化了的对土地和房屋的所有权形式。一处Cross Lease的物业，土地是由业主们共同拥有。打比方说，一个占地1000平米的土地上有2处房子，那么这2个房子的业主就共同拥有这1000平米的土地，就是大家在Cross Lease Title上经常看到的Undivided half share of 1000 sqm（拥有对1000平方米土地一半的权利）。 对于在这块土地上的房屋，则是2个业主互相“租用”，当然这里的“租用”是不产生任何租赁费用的，因为大家一半一半，你借我的我借你的，互相借到的部分是完全相等的。
Cross Lease的优点
相比单块独立地皮上拥有独立产权的房子来说，相互租借地皮上的房产更加便宜，但是居住起来和Free Hold的房子一样，不需要像Lease Hold那样需要每年交土地租金，共同拥有这块地皮的业主平摊这块地皮每年所需要缴纳的地税；而且，业主们都有共同的一个心中的“分割线”，平时大家不会侵犯他人的地产权益；如果是自住，而且独立Driveway的话，和永久产权的房子没有太大差别，况且有的独立产权的房子也存在共享Driveway的问题。
还有，就是如果某个业主在这块土地上的权利受到了侵害，其他业主也会一同站出来帮助这位业主，因为，这块土地是大家共同拥有的，损害了某个人的利益就等同于损害了每个人的利益。
Cross Lease的缺点
1、你对自己的房子没有100%的决定权。比如你想给自己的房子进行改造：加阳台、加车库、改动房子的结构，是需要经过其他拥有者的同意的。如果没有邻居的同意(Neighbour Consent)，市政府是不会发放建筑许可证的(Building Consent)。如果是Free Hold的房屋，改造只需要满足当地市政府的规定即可（如果是很大的改建，还是需要与邻居协商，尤其是阳光的问题，是不可侵犯他人享有阳光的权利的）。不涉及建筑许可的地方，比如刷油漆、清洁屋顶、整理花园等等是不需要经过共同业主同意的。
2、土地上可以盖多大的房子，政府是有规定的。比如一个1000平米的土地，政府规定房屋的占地面积(site cover)是35%，那么这块地上的建筑物的占地面积不可以超过350平米。如果你邻居的屋子占地150平米，你的屋子占地200平米，这个时候无论你还是你的邻居想在这块土地上加建任何建筑物，都是不会通过市议会的批准的。
