新西兰房产 - 看新西兰 (Page 8)

新西兰投资

房东什么情况下可以进入房客的房间？什么情况下不可以？

新西兰与其它西方社会一样，非常的尊重自然人的隐私。对于房东、房客这样每天生活在同一个屋檐下的临时组合来说，个人隐私容易在不经意间，或者在故意的情况下，被侵犯。尤其是华人房东，往往不太遵守租赁法，对于房客的隐私也总是不以为然，想当然认为在自己的房子里自己就是“老大”，其实这是不对的，说小了不道德，说大了就是犯法。房东不能随心所欲地进入房客的房间、或者是整租的公寓、房屋。尽管房东在法律名义上拥有该财产，但房东把房子出租后，在出租期内，房客才是拥有占有和使用该地方的合法权利的人。房东只能在以下情况下进入： * 经房客的许可 * 如果房东想要检查房产，包括查看房客是否已修复造成的损坏，他们只能在上午 8 点至晚上 19 点之间进行检查，并且房东还必须至少提前48小时，向房客发出书面通知 * 每四个星期不得超过一次合理的检查 * 如果怀疑房客在房间内吸毒（例如冰毒），房东可以提前48小时与房客预约，并带检查仪器或专业公司进入房客租赁的房间进行检查 * 如果房间内的设备需要维修或保养，房东必须至少提前 24 小时通知房客（书面或口头），并告知房客原因和维修、维护内容。同时，维护时间

新西兰知识

新西兰房屋外墙清洗的小诀窍

经过一个冬天的风吹雨淋，再加上春季的花粉痕迹，让你的房屋外墙在几年之内就会脏乎乎的。在新西兰最阳光明媚的夏天到来之前，你应该动手清洗一下外墙，这样，呼朋唤友来到家中的花园BBQ的时候，干干净净亮闪闪的外墙肯定让你在别人面前特别有面子。新西兰清洗外墙有专业的公司，但是价格不菲，简单洗一下就是几千块，要是房子外墙结构复杂、面积大、需要重新油漆，那超过一万也是稀松平常的报价。外墙Weatherboard（帆板）上面的油漆，在你经常洗外墙、合理保护的情况下，可以完美的工作20-30年，但很可惜站长发现，大部分的华人由于不愿意几年一次做清洗，导致外墙油漆的剥落、老化速度要快过设定寿命。所以，写个小百科，让大家看看，怎么自己在家洗外墙，用家用级别的设备，用家用级别的清洗剂，用家用级别的动手能力。清洗房屋外墙，尤其是帆板，最佳方法是轻柔清洗，不是高压水枪那样的快速洗，因为控制不好距离和力度，高压水枪很容易把油漆打掉，甚至直接把帆板打坏。轻柔清洗，用的就是普通的花园自来水管的“市政管道压力”，接上一个专用的清洗刷，用相对柔和的力度刷洗，同时不断的从刷头中喷出一些水带走脏东西。这种刷

big-nz-property-sale-push-in-china-before-ban-20171118

新西兰投资

新西兰房产没有CCC会怎样？

新西兰有一些房产因为种种原因没有3C认证，CCC是简写，全称是 Code Compliance Certificate，也就是房产符合新西兰建筑标准的证明文件。不过有些房地产“老鸟”们会告诉你，如果手里的资金OK，自己对房屋所在的地质和房屋的结构也有信心，买了自己住或者是出租出去，会是“捡一个便宜”，毕竟没有CCC的房子售价都低过同样标准的房产不少。那么，没有CCC，新西兰的房子买到手里，会怎么样？对于普通的购房者而言，没有CCC认证的房子，主要有三个麻烦： 1. 没法从银行拿到贷款 2. 没法从保险公司买到保险 3. 卖房子的时候可能要低于市场价格很多或者很难卖出去出租的时候，如果是整租，也可能有“别有用心（细心）”的房客投诉到租赁法庭，毕竟没有CCC可能代表着房子的某种建材不合格，或者结构不佳，或者有私自改建的行为，无论是哪种，也都算是“给租客带来安全隐患”，但是如果房主自己住着，只是分租一两间房间出去，那么大可不必担心。

新西兰知识

为什么在新西兰轻易不要联名租房？

联名租房，是当下一些新西兰年轻人获得头顶一片瓦的途径之一。英文 Joint tenancy，意思指的就是两个，或者两个以上的人（群体），共同与房东签署租房协议。联名、或者联合租房是因为单个人的信用状况，或者是收入状况可能无法达到令房东放心、满意的程度，房东方面为了避免风险，所以要求两组或两组以上的人共同来签订租房合同。这种联名租房的情况尤其是在海外留学生和本地留学生群体中出现的比较多，因为学生的财产证明不充分，单一个体去租到一整套房子略显困难。对于租房的人来说，这种情况下就会出现一个法律风险，如果任意一方出现不履行房租义务的情况，那么其它联合租房的人都要承担支付这个人没有给的房租。如果拒绝支付联名租房合约中其他人应该缴纳的部分，那么房东可以把联名租房合同上所有的人，都告上法庭。而且，一告一个准，联名的其他人需要把未缴纳房租的人所拖欠的部分，全部缴纳。这就是为什么在新西兰不要轻易地联名租房的原因，因为你要承担他人的对于这份租房合同的法律义务。 image source: pixabay

getting-finance-to-buy-a-home-will-be-easier-202305

新西兰投资

新西兰政府修改法律，银行不再查看贷款人消费习惯

从下个月开始，对于贷款买房的新西兰居民而言，将有一个好消息，可能会提振当前萎靡的房产市场一点点。新西兰政府修改了法律，银行在评估贷款时不再考虑客户的日常消费习惯。 2021 年底，新西兰政府根据一项名为 CCCFA 的法律收紧了贷款规则，以防止不负责任的贷款给无力偿还的客户。这两年，严格的贷款规则，加上利率上升，导致新西兰全国的房价都在下跌。但这个在当时看起来“很有用”的法律，很快就收到了银行客户的负面反馈，贷款人抱怨，银行过度查看他们的日常消费账户记录，如果你有买什么贵东西、给宠物治病，甚至每天多买几杯咖啡，银行都会用作理由拒绝、或者少给你房贷的额度——这就是所谓的“根据可自由支配的支出”对贷款额度进行调整。该法律一推出，新西兰所有的主流银行就只能在规定下严格实施，甚至过度执行，市场出现的变化就是，正常贷款人能够获得融资的机会减少。因此，政府再次修改法律，“明确将可自由支配的费用排除在负担能力测试之外”，并于5月4日起生效。新西兰政府希望基于本次的法律改变，能够帮助更多的潜在买家进入房地产市场。不过，也有人担心，它可能会为高风险贷款打开大门。但对于努力获得融资的充满

新西兰知识

新西兰独立屋何时该更换屋顶？维护屋顶？

一个房子，遮风避雨挡阳光，最重要的部分实际上就是屋顶，但实际上，当你第一眼看到一个房子的时候，很少有人会想到房屋的屋顶。房顶，是房屋结构中最重要的部分之一，一个设计完善、维护到位的屋顶，可以保护房屋内的墙壁、地板、和设备，免受天气的影响；而相反的，旧的、斑驳的、或维护不善的屋顶，不仅会损害房屋的外观，还会在雨水天气下出现漏水，损坏屋内的东西。很多人由于担心维护屋顶的成本，所以不会定期找roofer（房顶维修工）来对屋顶进行保养或者对小的损坏进行修理；或者说，出现了部分损坏的房顶，使用一些DIY的方式，做一个临时的解决方案，至少普通的风雨也都是OK。不过要知道的是，专业的屋顶材料和屋顶施工可能略微显得贵一点，但是“小洞不补，大洞吃亏”，当整个屋顶因为不维护、不保养、不修理小问题最终变成全面问题，而不得不全部更换掉的时候，你可能就觉得“当初干嘛不付一个便宜账单呢？”。站长不是builder，也不从事房产行业，不过建议您在新西兰如果有house、unit、terrace house的话，一定要定期进行房顶检查。你不一定非要找一个专业的roofer来检查，完全可以自己根据以下的迹象进行

新西兰知识

出租房遭遇洪水房租怎么办？保险赔不赔房东？

如果你是租客，所在的出租房因为洪水导致房屋受损，受潮，在一定时间内无法居住，那么根据新西兰的租赁法规定，在出现灾害以及彻底恢复到健康安全的可居住环境之前，房客是不需要缴纳房租的。如果你是房东，向他人出租的房屋在洪水中受损，租客向你提出修复好房屋之前免交房租的请求，你必须同意。否则，租客可以向仲裁法庭提起申诉；而作为房东，你必然败诉。站长知道大部分华人房东肯定都会购买房屋保险，这种保险本身对房屋在某些特定情况下出现的损坏，会进行赔偿，比如说地震、洪水、火灾或者是外星人对房屋进行了攻击。。。。但是，像这种因为洪水导致房屋受损，继而引起房客不交租金的事情，保险公司就不管了，除非，房东购买了 Landload’s extension 这一类的保险。什么是“房东扩展保险”Landload’s extension insurance？ * 承保特定事件造成的损害，包括火灾、盗窃、车辆碰撞、自然灾害、风暴或洪水（这是基本保险里有的，不过仅仅对房屋本身） * 房东家具的保险最高可达几千到上万纽币（根据保险条款不同） * 在出现各种意外情况（自然、或人为）

新西兰投资

出租房屋遭遇自然灾害后的维修

奥克兰遭遇百年一遇的洪水灾害，作为新西兰最大的城市，也是新西兰房产出租与阻力市场最为活跃的市场，许多华人在奥克兰拥有、或者租赁了房屋；本文带你快速了解，如果您的出租物业在自然灾害中受损，您需要做什么。无论您是租赁房的业主、还是租客，在发生人力无法避免的自然灾害对房屋造成损失后，应该与您的房东或租户联系，检查每个人是否安全，并讨论相关的损失。房东有责任将房产保持在合理的状态。这包括支付自然灾害造成的任何损失。在发生洪水的情况下，房东有责任将房屋进水的部分烘干（如果房屋有水渍-比如说，地毯、墙壁、框架、地板等），并向租户支付由此产生的任何电费。电费其实真不是大家关心的，其实洪水到来后，房屋往往会出现重大的财产损失，请继续向下看。如果财产有严重损坏如果财产被部分毁坏，或部分严重损坏以致无法居住： * 租金应相应减少 * 房东或租客均可向租赁仲裁庭申请终止租赁的命令租赁法庭将决定以下行为是否不合理： * 要求房东恢复财产，或 * 要求承租人以减免的租金继续租赁如果财产被毁如果财产被毁，或严重损坏以致根本无法居住（比如说，房屋地基移动不再安全

新西兰投资

惠灵顿高层建筑地震风险等级评分NBS

新西兰的首都不是奥克兰而是惠灵顿，作为新西兰地理位置上相对比较“中间”一点的城市，惠灵顿承载了新西兰的政治中心的功能，虽然说居民数量远比不上奥克兰，但是新西兰的“政令”可都是发自于惠灵顿，而且惠灵顿的平均工资在新西兰是最高的，工作机会、尤其是政府部门的工作机会很多，这也让惠灵顿本地的房产市场蛮火热的。惠灵顿的市中心挺大的，比奥克兰的CBD可大多了，因为有很多跨国公司和大机构的总部在惠灵顿，也有维多利亚大学这样的“人口密度高”的地方，所以惠灵顿的市中心也有很多的高大的公寓楼。不过，惠灵顿可是全新西兰地震最高发的地方之一，每年小震动不断，大震也会偶尔“造访”这个位于地质断裂带上的城市，所以，惠灵顿的高层建筑都有一个重要的指标，就是新建筑抗震评分 NBS – New Building Standard。其实NBS与其说是一个评分，不如说是让大家快速了解这个高层建筑是否够安全的指标；也就是说，这个建筑满足了多少与抗震标准相关的规范的百分比（100%也并不意味都满足了，请看后文）。 NBS 的评分从0到100之间，用百分比来表示。如果你看到一个建筑（无论是办公楼还是住宅楼）的NBS评分

新西兰投资

新西兰房贷提前还款费 ERC 是什么

在新西兰，贷款买房是常态，全款买房才是异类。新西兰的四大商业银行几乎瓜分了八九成的房贷市场，靠着利息差，赚的盆满钵满。作为普通的贷款购房人，在房贷利率快速上升的期间，会感到财务压力骤然变大，这时候，许多朋友会想尽办法多还一点本金，甚至提前把欠下的房贷一次性交清。如果真的选择一次性交清，在中国的许多商业银行看来，风险一下子降低了，资金还能回流，何乐不为呢？于是就痛快的帮你搞定。但是在新西兰，如果你已经和银行签订了一年、两年乃至五年的还款期，并且贷款尚未到期，选择把本金交清，或者归还大部分本金，就会出现一个费用，ERC – Early Repayment Charge。每家商业银行对这个收费的称呼可能有轻微的不同，但是殊途同归，这个费用就是当借款人在抵押贷款交易变更的情况下（尤其是大笔归还本金），会导致您的贷方收取提前还款费用 (ERC)。最常见的情况就是，如果您想在提前还款期结束前转按，而导致的“收费”（其实是提前终止合同的罚款）。什么是提前还款费 ERC？提前还款费 (ERC) 是一种罚款，如果您多付抵押贷款本金，超过银行接受的金额，或者过早还清全部贷款，银行可能就会

新西兰知识

新西兰房屋市场的二级贷款简介

如果您在新西兰的房产市场摸爬滚打了一段时间，是积极活跃的房地产投资组合的投资者，那么您十有八九听说过“二级贷款”second tier lending，它作为一种融资策略，在新西兰的房产市场上有强烈的存在感。在过去的几年之间，新西兰房地产市场出现了一系列的情况。从全国各地的蓬勃发展，利率维持在低位，到更严格的贷款法律出台以抑制借贷冲动，再到现在的利率开始疯狂上升，让房产投资者措手不及，短短的几年很多人经历了“冷暖四季”。而二级贷款作为非银行借出的资金，则在这种起伏和冷暖中，或者说起到了“补充”的作用，或者说起到了推波助澜的“放大”作用。之所以这么写，是因为很多人对二级贷款对于房地产市场的作用，有着不同角度的理解和解读。最近两三年，在新西兰出台了严格的CCCFA规则后，许多人无法从银行借到钱，投入到房产市场中，房地产投资者遇到的常见问题，并不是他们没有资金进行再投资，而是严格的贷款法律和不断上升的利率限制了人们利用其资产的能力。从传统银行获取资金变得越来越难，而且成本也越来越高。这个时候，就有一些头脑灵活的人，胆大心细专业知识强，将借钱的目光转向了二级贷款市场。什么

新西兰投资

新西兰合租房，有哪些避免室友问题的技巧？

在新西兰，室友合租同一个房子的情况很常见，无论是房东住、或者不住在同样的屋子里，其他房间的租客对于你来说，都是“室友”，英文可以叫 flat mate 或者是 room mate。不过，在与房东签订合同搬家进入这个房子之前，你应该花时间去了解你将与之生活在一起的人：你要确定你可以和他们相处，你也要确定大家都会分担家务，并支付分摊的水电网费和必要的清洁用品、服务的费用，更重要的是，未来的室友，不会让你在新家，感到不舒服。理想情况下，您和您的室友应该能够在某些事情出现矛盾或者问题之前，能够开诚布公的讨论问题，并根据大家都能认可的规则达成一致，避免矛盾升级无法调和。例如，您应该尝试就以下规则达成一致： * 有朋友或家人来访和/或逗留，是否可以，以及怎么分担产生的费用 * 分担家务，例如厨房清洁、做饭时间、打扫卫生 * 如何平摊非公有物品的费用，比如厨房公共区域的清洁剂、厕所的手纸 * 如何共同平摊服务类型的费用，比如水电网和清洁垃圾的费用新西兰是法制社会，也是一个讲规矩的社会，如果一开始就在所有居住者之间签订书面的合租协议，看似浪费时间和精力，但实际上是非常值得的。在框架内