新西兰不是一个流行住楼房的国家，但是例如奥克兰这样的城市在涌入越来愈多的人口后，“向上发展，提高居住密度”可能是最快速的解决办法。但是，在奥克兰购买一套公寓，有着潜在的诸多风险，其实比购买一套独栋别墅更大。所以，购买奥克兰的公寓 ( Apartment )，或是其它新西兰城市的公寓之前，有一些事项必须要向卖家、或者代表卖家的中介问个清楚明白，最保险的方法还包括询问拥有同样建筑内其它物业单元的业主们，集思广益避免“入套”。
新西兰公寓的问题之一：漏水房
新西兰人并没有什么盖楼的经验，比起全世界其他国家和地区的成熟的公寓施工流程、工艺、材料和配套而言，新西兰的公寓开发商是十足的“菜鸟”，盖出来的楼质量不行也是常有的事情。而这其中最大的问题就是漏水的问题，因为楼房后证明整体的外墙施工工艺和材料有问题，往往需要统一更换，任何一个业主都是无法独自承担这笔费用的。漏过水的楼房在奥克兰市中心比比皆是，掉价10几万是常有的事情。而即便大楼进入了修理漏水的阶段，新西兰的开发商也是“不要脸”的，因为他们绝不会掏这个钱，而是让业主们集资掏钱整修这个楼房。
新西兰公寓的问题之二：物业费
新西兰人公寓之所以不受人“待见”，另一个问题就是物业费。公寓楼肯定有一家物业公司来统一管理，物业应该代表的是全体住户；物业的主要职责是维护和修缮楼梯的公共区域、上保险、制定用户居住守则、维护基本的治安和居住秩序、收取各项费用、日常管理等等。但是由于新西兰这里的物业管理还属于“初级阶段”，收费相比于国内和成熟国家的物业收费而言，“价格贵、服务水平差”，业主碰到事情着急的时候找不到物业负责人，收业主钱的时候倒是“很着急”，常见得很。有些物业公司的物业费非常贵，一年的收费达到公寓价格的4-5%左右，这种价格谁能接受呢？这种物业就非常难以脱手。
新西兰公寓问题之三：邻居
新西兰的公寓由于居住习惯问题，自住的少，出租的多，当你的邻居天天换来换去你烦不烦？你的邻居全是附近学校的学生，夜夜笙歌你烦不烦？你的隔壁单元被公屋署 Housing NZ 租下来了用于福利房，住进来的都是很穷很穷的人你烦不烦？你的楼道里天天过来过去的人来自全世界各地，甚至被用于AIR BNB 共享出租了，你烦不烦？这些都是问题，很影响物业的价格和居住的生活水平。
新西兰公寓问题之四：地段
新西兰人买房子，张嘴闭嘴就是 “location、location、location”，这确实也是没办法的，因为不仅市中心有公寓，很多远一些的、原本郊区的地方也盖起公寓来了，问题是，郊区的这些公寓虽然比城中心的公寓便宜一点，但是治安没有 CBD 地区好，并且周围租客的需求度也不高，自己来住呢，去上班的时候还要坐公交车或者火车去 CBD。这样的公寓买起来也是“糟心”的，自住是 OK 的，但是想卖就难了。
新西兰公寓问题之五：地租 Lease Hold
新西兰有几个公寓楼是“臭名昭著”的，例如位于奥克兰 Downtown 地区的 S1/S2/S3 楼盘，这几个楼质量很好，楼道宽敞，采光明亮，还有大片的海景，但是在市场上却用10几20万的价格抛售单元房，例如两房两卫浴一个厅，使用面积将近80平米只要 20万纽币，心动吗？买了你就惨了，因为“公寓是你的，盖公寓的土地是别人的”，每年“地主”都会向整个大楼的所有业主收钱然后再平均分摊到每户头上，租金是多少？两万纽币啊，而且每七年涨价一次，涨价没有指导线，地主想怎么涨就怎么涨。两房两厅，地租（地主收）+物业费（物业收）+物业税（奥克兰市议会收）加起来三万多一年，你房子价值20万，你觉得划算吗？这种物业很多本地人说起来，“白送都不要”。
新西兰公寓问题之六：大楼规则
新西兰这里的大楼规则通常由业主和物业共同商讨制定，但是有些大楼的制度非常奇葩：例如，有些大楼不许养宠物，有些大楼规定多长时间内不许对室内进行装修，有些大楼规定阳台上不许晾衣服……碰上奇葩的制度，你只能遵守，违反一次，物业经理警告你，违反两次，罚款…….你每年掏物业费请来的物业公司，给你罚款，想想也醉了吧？
新西兰公寓问题之七：期房
随着公寓开发的热火朝天，部分新西兰的没有实力的开发商做起来期房的生意，先估算每个单元的平均价格，然后做出一个指导价，做宣传打广告，把潜在买家找过来，收取10%的定金。再用这个定金和地皮估价，向银行进行贷款，弄够了钱再开始建房子，这些开发商不仅经验不行，资金也不行，与其说是盖房子还不如说是搞金融的。因为他们会在收取10%的定金的时候，跟客户签订一个相当不平等的条约，单元房盖好了万一市场行情不好，他们会按照签订的价格收取客户的余款。如果市场行情好，他们会马上毁约，启动“日落条款 Sunset Clause”，巧立名目向已经交过定金的买家收取更高的费用，处于弱势的单个业主碰上这种情况只能选择“加钱或是退回定金”。
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