华人出租商铺10年，竟要退还$24万租金，在新西兰“不懂合同”很危险

对于许多搞投资的朋友而言，商业物业出租是一个相当有价值的渠道。

不过和一般的住宅租约不太一样，商业物业的租约往往一签就是几年甚至几十年，所以租约中的各个条款更是需要逐一仔细斟酌，否则很容易会导致损失，甚至造成“业主给租客打工”的倒挂局面。

于是，如何设计自己的租赁合约，成为了每位投资者的必修课。

华人出租主街旺铺，10年后竟要退还24万租金

MC律师事务所的汪君尊律师分享了一个她曾经接手过的案例：

一位华人老先生早年在一条比较有名的主街上买了四个店面，其中一个租给了银行，另外三个则分别租给了运动用品店和邮局等。

一般来说，房东们都挺喜欢银行这种租客——他们不但会把店面装修一番，还会有安保等配备。

而且这家银行还主动出钱请律师设计了租约，态度很积极，老先生一下飞机就直接过去签了合同，还对这个安排很满意。

老先生是懂点英文的，他觉得银行既然给他做了租约了，于是便没再另外找律师，直接在合同上把租金金额和地址改了一下，就给其他租客签了。

后来一晃十年过去了，老先生想卖掉这几个店面，把还未到期的租约转给下一任业主。

谁知这时银行租客给他发来一封律师信，说老先生得给银行退还20万纽币的租金。当时老先生直接傻眼了。

合同暗藏保护条款

银行租客在律师信上说：“过去10年新西兰的经济十分糟糕，所以在这期间，我们付你的租金有6年是远超市场水平的，希望你退还差额。”

老先生不知道，当时银行设计的合同里有一个保护条款，写明“如果有任何一年/任何一个月的租金高于市场标准，租客拥有租金差额的追溯权”。

假设租客每年租金是10万，但其中有6年的市场租金水平其实是6万，相当于房东需要退还这6年的差额，合共24万纽币。

因为老先生当时直接把这份租约改了一下便给了其他三家店签，换句话说，他在转售前还有总共有四份租金需要退还。

商业物业出租须知

上面提到的实际上是比较少见的案例，不过在商业物业租赁的租约设计上，房东的确有许多方面需要留意。

业主可以通过对以下几个方面进行设置，保障业主的出租收入：

• 商业物业租约的形式；
• 租金及如何调整租金；
• 运营支出；
• 装修及维护；
• 租约到期时要如何安排。

“不完善”的租赁模板

首先要关注的就是商业物业租赁的模板——如果各位拿到一份模板合同后，直接把时间租金这些信息统统往上填完就签名，那么很可能会和前面的老先生一样吃亏。

汪律师介绍，通常的租约有“律师公会”、“Property Council”以及“政府部门”制定的三种模板。

但这三种模板本身都并不完善，业主需要中介或律师根据物业用途等方面对条款进行微调，才能保障自己作为房东的权利。

汪律师提醒，如果房东手上同类型物业较多，可以考虑设定专属于自己的租约模板，减少谈判成本。

相反如果租客是连锁企业，对方可能也有自己的专属条件，可谈判的条款相对比较少，业主在和租客对接前可以做好预判，避免投入过多不必要的谈判成本。

“租金”不只是“铺租”

确定了租约的条款后，下一步就是设置租金了。

有些朋友出租的物业是路边店面，收取的一般是基本租金加GST和杂费，想调租只能靠合约里的调租条款。

但在商场里面的店面常常会有些不同，除了“基本租金”外还需要将营业额的一部分（相当于提成）交出来，作为享受了商场装修或者集体广告等服务的费用。

有些租客可能前期不能承担太高的租金，这种模式有助于先将他们吸纳进商场内，待日后生意做起来后，实现租客和业主共赢。

此外，如果业主希望不断升级自己的物业，让里面的商家有更好的经营环境，也可以在租约里做相应的设置。

何时调租？如何调租？

租金设置好之后，业主们还需要留意的是调租方面的条款。

值得注意的是，调租的频率最好比较适中，否则频频调租使得租客不堪重负，撤场离开，最终有损失的还是房东。

而且，调租并不意味着一定是“上调”，像一开始华人老先生签的租约里，租金“跟着市场涨跌”，最后导致业主需要给租客退还多收的租金，便是一个很现实的例子。

汪律师提醒，业主在设置调租相关的条款时，一定要了解清楚可能存在的风险。

隐藏的开支——运营升级费用

此外，业主在运营一栋商业楼时，往往需要对物业状况进行维护或者升级，一方面可以让租客有更好的环境，另一方面也能让物业保值甚至升值。

而且商业租约的周期一般比较长，某些需要维护升级的项目可能在签约初期都还未出现（如电动车充电桩），开销往往还相对较大，所以业主在签合约的时候必须考虑到这些可能性，在设计时就把费用分摊的问题处理好。

汪律师表示，商业租赁中最常见的纠纷往往都是和维护和损坏有关，而且这些纠纷往往在法律上是难以界定相关责任的，所以业主们除了在合同初期做好设计，最好还是买好保险，以备不时之需。

保留还是清除——租客的装修该怎么办？

最后，业主们需要关注的还有装修问题。

一些租客在进场时可能会对物业重新装修一番，业主有时也会在这方面给予一些财务上的支持。

不过当租户撤场时这些装修何去何从，则是业主必须要考虑的一个问题。

汪律师说，有些业主可能会选择划掉合同上“必须恢复原状”的条款，所有装修直接留给业主。

而这样做的风险在于，随着现在建筑成本飙升，要是下一任租户不满意这些装修，要求业主拆掉才租的话，这笔钱可不是开玩笑的，拆除和丢弃建筑废料的开支分分钟得上百万纽币。

汪律师介绍，租客撤场将物业恢复原状时，有时会对附近商家带来影响，或者是施工完之后未能满足业主要求。

实际上业主能够在租约里提前设计，要求由业主自己安排撤场清理的业务，账单由租户支付即可，既保障了业主利益，也规避了其他一些衍生的法律风险。

本文旨在提供一般性信息参考，不构成任何形式的法律建议或意见。文章内容仅适用于新西兰法律环境，具体情况可能因个案而异。如需专业法律咨询，请务必联系持牌律师或相关法律机构，以获得针对您个人情况的法律建议。本文作者及发布方不对因依赖本文内容而采取的任何行动或决策承担法律责任。