经济学家：新西兰房价疯涨时代已经过去

自1992年以来，新西兰房价平均每年上涨6.5%以上，奥克兰涨幅更是达到7%。但展望未来，鉴于种种原因，我们可能要和这种高速上涨暂时挥别了。

房市改革力度空前

国家党联合政府上台后，推出了一系列房地产市场新政。无论是强制远程验房、推进更多房屋入市，还是通过政策激励和规章调整来促进新房建设，政府的行动覆盖面之广前所未有，改革力度惊人。

建筑和施工部长Chris Penk最近宣布，将推行远程验房，旨在提高审批效率。

随后住房部长Chris Bishop宣布一项“推动住房增长”的六步计划，其中包括设立住房增长目标、允许城市边缘绿地开发、加强城市密集化政策、推动混合用途开发、取消最低面积和阳台要求以及让中密度住宅标准成为可选项。

新西兰房地产激进改革方案出台：“向房价开战”

指望国家党上台后推升房价的人彻底失望了。随着今天（7月4日）“新六条”的出台，房产部长Chris Bishop已经成为打压房价的“第一元凶”。这进一步证明，他此前表态希望房价下跌，绝对不是说说而已。他不但做了，而且相当“激进”。 “激进”的改革方案出台 今天新西兰新闻标题：“Chris Bishop推出了激进的土地使用和规划改革方案”。 新西兰报刊今日封面：“Bishop向房价开战”。 这些报道都围绕着Chris Bishop今天所推出的“新六条”。 这六项重大变革，旨在大幅增加全国新建房数量。 其中最醒目的是取消公寓最小面积和阳台要求，以及允许城市向外扩张。 有人担心，“鞋盒公寓”将大量回归。 这些变革包括： * 为一级（Tier 1）和二级（Tier 2）地方议会设定住房增长目标； * 新规定要求允许城市向外扩张； * 加强《国家城市发展政策声明》（NPS-UD）中的密集化条款； * 新规定要求地方议会在城市中启用混合用途开发； * 取消房产开发最小面积和阳台要求； * 新条款使中等密度住宅标准（MDRS）对地方议会来说是可选项 住房增长目标将要求

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此外，包括重新审查Kāinga Ora在国家住房中的角色、修改租户更有利的政策、重启房东税务减免、缩短明线测试期、取消首套房补贴等等举措，都体现了此次改革力度之大。

从供求关系上来说，房价再次飞涨的可能性在这方面已经降低不少了。

尽管这些政策的宗旨都是加快增加住房供应，但高昂的建设成本和利率依然是开发商面临的主要挑战。Westpac高级经济学家Satish Ranchhod指出，即使在支持性政策环境下，金融条件仍需具备吸引力，开发商才会有信心推出新项目。

房价高速上涨时期已经过去

独立经济学家Tony Alexander分析认为，从1990年代初到2020/21年，国际和国内利率都呈下行趋势，创下历史新低。

但未来三十年，这种下降趋势不会重演。

正如上面提到，关于在特定土地上可以建造多少房屋的规定已经有所改变，允许兴建更多房屋。这虽然不会降低建筑成本，但确实表明住房供应有可能增加。

这从奥克兰在2016年实施统一计划后，住房供应有所提升中可以体现。

另外，增加土地供应有助降低建筑中的土地成本——2011年基督城震后大幅增加住宅用地的案例可以作为其中一个证据。

而且由于DTI限制的实施，投资者不能再像以前那样通过快速负债购买大量房产获利。婴儿潮一代的投资者也开始按照长期计划，逐渐卖掉他们的房产来保证退休生活。

Tony认为，面对飙升的成本，投资者再次出现退缩，开发商则由于融资压力加剧，手中有大量库存需要处理，种种因素表明，指望房价像过去三十年那样周期性上涨是不合理的。

不过这对投资者来说来说，这也并非全是坏消息——除了明线测试和租赁规则有变化外，随着年长投资者抛售房产，买房装修转售的机会将增加。

而对于未来的首次置业者而言，结合今天公布的通胀数据回落，降息预期提前，这也未尝不是一个利好消息。

Reference:
https://www.nzherald.co.nz/business/government-housing-changes-so-much-so-far-reaching-so-many-fronts-all-at-once-will-it-work/CDMIDVKD4BFZPM2HATWFXL56J4/

https://www.oneroof.co.nz/news/tony-alexander-why-the-era-of-crazy-house-price-rises-is-over-45877