自家房屋不是想租就能租，这个误区很多华人都不知道

近年来，越来越多新西兰屋主选择出租自家部分房屋，招个“室友”来缓解经济压力。许多这样做的人都误以为“只出租部分房屋”的租赁方式不受《住宅租赁法》（Residential Tenancies Act, RTA）约束。

但当他们遇到租赁纠纷时，他们往往就会遭遇败诉，被租赁法庭（Tenancy Tribunal）裁定支付赔偿。

“室友”也受法规保护，业主被罚3000纽币

最近，一位名为Oleg Nikitin的租客向租赁法庭投诉，称自己租住的奥克兰 Sunnynook地下室单位不符合健康住宅标准（Healthy Homes Standards），缺乏烟雾报警器，房东未提供租金收据，且该出租单位属于“非法住宅”（Unlawful Premises）。

Nikitin与妻子是2023年来到新西兰的俄罗斯移民，而房东Rima Russell夫妇已在新西兰居住多年，双方可以以俄语沟通。

2023年10月5日，Russell夫妇因经济困难，在俄语Facebook群组发布出租广告，租出自家楼下部分空间。

房东起初并未遇到问题，直到2024年3月，Nikitin的成年儿子和宠物狗搬进来，引发争议。房东要求租客立即搬离，而租客则认为自己遭遇“非法驱逐”，向租赁法庭提起投诉。

租赁法庭审理后认为，虽然该单位的卧室和浴室较为现代整洁，但其客厅、厨房和餐厅区域存在严重缺陷——一侧墙体由金属车库门构成，缺乏窗户，导致冬凉夏暖。此外，该物业未获得市议会许可，即属于非法出租房屋。

最终，法庭裁定房东退还17.5%的租金，并支付健康住宅法规、烟雾报警器及租赁协议相关的赔偿，总计超过3000纽币。

房东误解法律，违规租赁普遍存在

奥克兰物业投资者协会（Auckland Property Investors Association）总经理 Sarina Gibbon指出，许多房东错误地认为，出租自家一部分房屋不受RTA监管。

她强调，即使租客仅租住房屋的一部分，或者房东与租客住在同一屋檐下，也不能简单地归类为“合租”或“室友”关系，而是属于RTA监管的正式租赁。

她提醒所有房东：“只要房东接受租金或其他形式的收益，让他人居住在自己房产内，都需要对RTA有基本了解，否则很可能因违规出租而面临法律责任。”

房东需注意哪些关键点？

1. 出租任何房屋或房屋部分，都可能受《住宅租赁法》约束
2. 确保出租单位符合健康住宅标准，安装烟雾报警器等必要设备
3. 出租前确认房屋是否符合建筑法规，未经许可不得擅自改建
4. 终止租约需合法通知，不能随意要求租客搬离

在新西兰，租赁法律严格执行，房东与租客的权益都有明确保障。对于计划出租自家房屋的屋主，务必提前了解RTA相关规定，以免因无知而误触法律红线。

Reference:
https://www.rnz.co.nz/news/business/542306/super-widespread-misunderstanding-catches-out-landlords