大选后房价会涨吗?房产投资者表示“赚不到钱”不会贸然入市

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* 本文首发于RNZ中文,作者:Duoya Lu,根据授权转载。

A mans hand holds NZ dollar bills against a front of a traditional villa house in Auckland, New Zealand. Buy, sale, real estate, insurance, mortgage, bank loans and housing market concept.
伴随着房价开始上升以及更多房屋销售,新西兰房地产市场的信心似乎正在恢复。 Photo: 123RF

伴随着567,000张特殊选票的统计的完成,2023年新西兰大选的最终结果将在11月3日公布。而根据目前的选举初步结果,国家党、行动党有望组成新政府。

根据各党大选期间提出的政策,国家党、行动党相比其他政党有更多对房产投资者友好的政策:譬如,国家党提出将明线测试(bright-line test)恢复为此前规定的两年,行动党表示将直接废除明线测试和利息限制规则(民宅投资者税residential property investor taxes)。

国家党还提出允许海外买家购买价值200万纽元以上的房产(含),并征收15%的海外买家购置税。

如果这些政策都一一开始实施,新西兰房地产市场会有怎样的变化呢?

 

选举结果带来确定性,新西兰房产市场信心恢复

针对房地产市场的新政何时开始正式实施还未知,但伴随着房价开始上升以及更多房屋销售,新西兰房地产市场的信心似乎正在恢复。

根据 Trade Me的房产价格指数(Property Price Index),9月份全国的平均询问价格(asking price)上升了0.4%到$840,050纽元,与8月增幅相同,平均询问价连续两个月出现增长。

Trade Me销售总监Gavin Lloyd表示,与去年同月相比,全国平均询价下降了6.2%,但价格正在反弹,预计这样的势头将在接下来的几个月中继续保持。

Real Estate Institute chief executive Jen Baird.
新西兰房地产协会首席执行官 Jen Baird。 Photo: Supplied

“现在我们期望看到的是,随着选举的举行(市场)需求将会增加。” Lloyd表示,”我们通常会在大选后看到大约10%的增长,所以我们预期11月会是一个非常繁忙的月份。”

“短期内,选举结果将带来确定性,而房地产市场喜欢这种确定性。”

“人们知道谁将执政,对做决策有了更多的信心。”

来自新西兰房地产协会(The Real Estate Institute’s ,REINZ)的9月份最新报告也显示,市场价格正在趋于稳定,销量增加,出售房产的时间周期也缩短。

房价指数(衡量房产价值的变化)在9月份上涨了0.7%,但比去年同期下降了3.3%。此外,全国中位数房产的销售价格从8月份以来上涨了2.3%,达到$767,500,但比去年下降了3.1%。

新西兰房地产协会首席执行官 Jen Baird介绍,全国销售量比去年增长了5.1%。

“Marlborough地区的销售数量增长最高,同比增长66.7%,” Baird表示, “其他增长的地区包括北地 Northland (1.8%),奥克兰(4.1%),丰盛湾 Bay of Plenty (2.8%),霍克斯湾 Hawke’s Bay(3%),玛纳瓦图Manawatu/旺格努伊 Whanganui(22.6%),塔拉纳基 Taranaki(16.2%),塔斯曼Tasman(16.4%),坎特伯雷 Canterbury(13.9%)和南地大区(10.7%)。”

 

房贷利率居高不下,投资者表示”赚不到钱”

房产市场开始回暖,投资者是否回归?

国家党、行动党大选期间提出的将明线测试时间恢复至2年甚至取消,以及取消利息限制规则(民宅投资者税residential property investor taxes),对投资者来说都是利好消息,但与此同时,人们似乎因为高利率依然对于重回市场”望而却步”。

2021年3月23日,为了帮助首房买家进入市场以及解决住房危机,工党政府当宣布了一系列政策,其中就包括将明线测试时间从5年延长至10年(明线测试时间是对人们买卖房产赚钱的金融收益征税的方法,如果在规定时间里出售投资房,房主必须对赚取的利润支付所得税)。

当时的财政部长 Grant Robertson特别提到,由于房地产投资者占据房地产最大的市场份额,”政府有必要采取措施遏制猖獗的投机行为”。

property investor and coach Carl Wu
房产投资教练Carl Wu。 Photo: supplied

对于国家党提出的将明线测试时间从10年恢复为2年,在新西兰做了20多年房地产投资,目前身份是房产投资教练(property coach)的 Carl Wu认为,该政策最受益的人群会是房产投机者,而不是房产投资者。

“投资者一般都是长期持有房产,而投机者是倒卖房产,如果两年就能倒卖房产,那这个政策(明线法则测试时间恢复为2年)对他们是有利的。”

Wu认为,这次新政府上台后,真正会让投资者受益的是投资房产贷款利息可以抵税。

“工党取消投资房贷款利息可以抵税对投资者有很大打击。” Wu表示,由于新西兰目前房贷利率过高,房价相比两年前下跌,房产投资者的投资成本也水涨船高。”房产投资者收到的租金还不够交(房贷)利息,赚不到钱还要自己贴钱,却还要纳税,这很不合理。”

Wu表示,他经历过不同政党领导下房地产市场周期的变化,在他看来,政府政策对房地产市场的影响其实有限。

“政府的政策变化当然会对房地产市场有影响,但这些都是短期的,长期的影响要看其他因素。” Wu表示,新西兰目前处于高位的银行贷款利率对投资者来说就是障碍。

“国家党上台(令)民众的投资信心恢复了一些,但不会让大量投资者回到市场,只有利率开始往下才会有大量投资者回到市场。” Wu表示,政府应该真正推出鼓励投资的政策。

在奥克兰做开发的Tony Tong自己也有投资房,他对目前高利率下投资回报率不高也表示认同。

“很多出租物业我要贴钱进去做月供,另外工党执政期间实行的出租屋健康房屋标准( Healthy Homes Standards) ,利息不能抵税等政策都增加了投资者的投资成本,” Tong表示, “大选前市场上投资者非常少,大部分都是首房买家。”

“大选后国家党、行动党提出的一系列政策确实对房地产市场会有积极影响,但真正实施还需要一段时间。

但悬在我们头上还有另外一把剑–高利息。” Tong表示,”利息不降下来对投资者来说负担依然很重”。

针对国家党提出的明线测试时间恢复至两年,Tong认为这个变化或会增加市场上的房源供应量,而投资房利息可以抵税的新政,则可以鼓励投资者入市。

新西兰房产投资者联合会(New Zealand Property Investors Federation ,NZPIF)副会长Peter Lewis也认为,政府应该真正通过使投资者获利的方式来吸引他们入市。

“这就像我对大家说的,要问自己这个交易对我有什么好处,如果答案是没有,我为什么还要投资?” Lewis表示,不管政府制定的规则和许下的承诺何时开始真正执行,就市场走向来看,伴随着建筑成本(人力和物材)每年价格的上涨,房产的价格都不可避免地会提高。

Kelvin Davidson
CoreLogic NZ首席经济学家 Kelvin Davidson。 Photo: SUPPLIED

经济学家预测房价不会大涨,首房买家仍有机会入市

CoreLogic NZ首席经济学家 Kelvin Davidson表示,新西兰房地产市场其实在工党执政期间就开始有所转变, Davidson预计这一趋势还将继续,但在国家党的领导下,新西兰房价并不会大涨。

“国家党执政下房价可能会比预期要高一些。” Davidson表示, “这反应了针对房产的税收政策的变化,但我不确定增幅会非常大,毕竟贷款利率仍然很高,(买家)的负担能力受到挑战。”

谈到市场变化对首次住房买家的影响,Davidson表示,首房买家虽然会有来自投资者的竞争,但国家党大选时提出的房产新政并不会导致大量投资者涌入,首房买家依然有机会入市。

“首房买家的竞争者也不会来自海外买家,因为很少首房买家会买200万纽元以上房产,” Davidson表示, “我们的数据显示最近首房买家(占比)非常突出,9月份就占了房产交易的28%,达到历史新高。”

不过Davidson提到,明年新西兰储备银行有可能对抵押贷款的债务收入比率(debt-to-income ,DTI)设定上限,这会使得收入为新西兰平均水平的人更难获得抵押贷款。

新西兰房产投资者联合会副会长Peter Lewis表示,在新西兰购买第一套房子长久以来都并非易事。

Lewis 认为,许多潜在的首房买家目前都是租客,努力在为购买首套房存钱。

“工党政府对房东的不合理要求不可避免地导致租金更快速地上涨,从而阻碍了潜在购房者的储蓄能力,” Lewis表示,”任何减轻房东成本和压力的事都将缓解租金上涨的速度,从而使(潜在买家)储蓄目标更早实现。”

 

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