大选后房价会涨吗？房产投资者表示“赚不到钱”不会贸然入市

伴随着567,000张特殊选票的统计的完成，2023年新西兰大选的最终结果将在11月3日公布。而根据目前的选举初步结果，国家党、行动党有望组成新政府。

根据各党大选期间提出的政策，国家党、行动党相比其他政党有更多对房产投资者友好的政策：譬如，国家党提出将明线测试（bright-line test）恢复为此前规定的两年，行动党表示将直接废除明线测试和利息限制规则（民宅投资者税residential property investor taxes）。

国家党还提出允许海外买家购买价值200万纽元以上的房产（含），并征收15%的海外买家购置税。

如果这些政策都一一开始实施，新西兰房地产市场会有怎样的变化呢？

选举结果带来确定性，新西兰房产市场信心恢复

针对房地产市场的新政何时开始正式实施还未知，但伴随着房价开始上升以及更多房屋销售，新西兰房地产市场的信心似乎正在恢复。

根据 Trade Me的房产价格指数（Property Price Index），9月份全国的平均询问价格（asking price）上升了0.4%到$840,050纽元，与8月增幅相同，平均询问价连续两个月出现增长。

Trade Me销售总监Gavin Lloyd表示，与去年同月相比，全国平均询价下降了6.2%，但价格正在反弹，预计这样的势头将在接下来的几个月中继续保持。

“现在我们期望看到的是，随着选举的举行（市场）需求将会增加。” Lloyd表示，”我们通常会在大选后看到大约10%的增长，所以我们预期11月会是一个非常繁忙的月份。”

“短期内，选举结果将带来确定性，而房地产市场喜欢这种确定性。”

“人们知道谁将执政，对做决策有了更多的信心。”

来自新西兰房地产协会（The Real Estate Institute’s ，REINZ）的9月份最新报告也显示，市场价格正在趋于稳定，销量增加，出售房产的时间周期也缩短。

房价指数（衡量房产价值的变化）在9月份上涨了0.7%，但比去年同期下降了3.3%。此外，全国中位数房产的销售价格从8月份以来上涨了2.3%，达到$767,500，但比去年下降了3.1%。

新西兰房地产协会首席执行官 Jen Baird介绍，全国销售量比去年增长了5.1%。

“Marlborough地区的销售数量增长最高，同比增长66.7%，” Baird表示， “其他增长的地区包括北地 Northland （1.8%），奥克兰（4.1%），丰盛湾 Bay of Plenty （2.8%），霍克斯湾 Hawke’s Bay（3%），玛纳瓦图Manawatu/旺格努伊 Whanganui（22.6%），塔拉纳基 Taranaki（16.2%），塔斯曼Tasman（16.4%），坎特伯雷 Canterbury（13.9%）和南地大区（10.7%）。”

房贷利率居高不下，投资者表示”赚不到钱”

房产市场开始回暖，投资者是否回归？

国家党、行动党大选期间提出的将明线测试时间恢复至2年甚至取消，以及取消利息限制规则（民宅投资者税residential property investor taxes），对投资者来说都是利好消息，但与此同时，人们似乎因为高利率依然对于重回市场”望而却步”。

2021年3月23日，为了帮助首房买家进入市场以及解决住房危机，工党政府当宣布了一系列政策，其中就包括将明线测试时间从5年延长至10年（明线测试时间是对人们买卖房产赚钱的金融收益征税的方法，如果在规定时间里出售投资房，房主必须对赚取的利润支付所得税）。

当时的财政部长 Grant Robertson特别提到，由于房地产投资者占据房地产最大的市场份额，”政府有必要采取措施遏制猖獗的投机行为”。

对于国家党提出的将明线测试时间从10年恢复为2年，在新西兰做了20多年房地产投资，目前身份是房产投资教练（property coach）的 Carl Wu认为，该政策最受益的人群会是房产投机者，而不是房产投资者。

“投资者一般都是长期持有房产，而投机者是倒卖房产，如果两年就能倒卖房产，那这个政策（明线法则测试时间恢复为2年）对他们是有利的。”

Wu认为，这次新政府上台后，真正会让投资者受益的是投资房产贷款利息可以抵税。

“工党取消投资房贷款利息可以抵税对投资者有很大打击。” Wu表示，由于新西兰目前房贷利率过高，房价相比两年前下跌，房产投资者的投资成本也水涨船高。”房产投资者收到的租金还不够交（房贷）利息，赚不到钱还要自己贴钱，却还要纳税，这很不合理。”

Wu表示，他经历过不同政党领导下房地产市场周期的变化，在他看来，政府政策对房地产市场的影响其实有限。

“政府的政策变化当然会对房地产市场有影响，但这些都是短期的，长期的影响要看其他因素。” Wu表示，新西兰目前处于高位的银行贷款利率对投资者来说就是障碍。

“国家党上台（令）民众的投资信心恢复了一些，但不会让大量投资者回到市场，只有利率开始往下才会有大量投资者回到市场。” Wu表示，政府应该真正推出鼓励投资的政策。

在奥克兰做开发的Tony Tong自己也有投资房，他对目前高利率下投资回报率不高也表示认同。

“很多出租物业我要贴钱进去做月供，另外工党执政期间实行的出租屋健康房屋标准（ Healthy Homes Standards） ，利息不能抵税等政策都增加了投资者的投资成本，” Tong表示， “大选前市场上投资者非常少，大部分都是首房买家。”

“大选后国家党、行动党提出的一系列政策确实对房地产市场会有积极影响，但真正实施还需要一段时间。

但悬在我们头上还有另外一把剑–高利息。” Tong表示，”利息不降下来对投资者来说负担依然很重”。

针对国家党提出的明线测试时间恢复至两年，Tong认为这个变化或会增加市场上的房源供应量，而投资房利息可以抵税的新政，则可以鼓励投资者入市。

新西兰房产投资者联合会（New Zealand Property Investors Federation ，NZPIF)副会长Peter Lewis也认为，政府应该真正通过使投资者获利的方式来吸引他们入市。

“这就像我对大家说的，要问自己这个交易对我有什么好处，如果答案是没有，我为什么还要投资？” Lewis表示，不管政府制定的规则和许下的承诺何时开始真正执行，就市场走向来看，伴随着建筑成本（人力和物材）每年价格的上涨，房产的价格都不可避免地会提高。

经济学家预测房价不会大涨，首房买家仍有机会入市

CoreLogic NZ首席经济学家 Kelvin Davidson表示，新西兰房地产市场其实在工党执政期间就开始有所转变， Davidson预计这一趋势还将继续，但在国家党的领导下，新西兰房价并不会大涨。

“国家党执政下房价可能会比预期要高一些。” Davidson表示， “这反应了针对房产的税收政策的变化，但我不确定增幅会非常大，毕竟贷款利率仍然很高，（买家）的负担能力受到挑战。”

谈到市场变化对首次住房买家的影响，Davidson表示，首房买家虽然会有来自投资者的竞争，但国家党大选时提出的房产新政并不会导致大量投资者涌入，首房买家依然有机会入市。

“首房买家的竞争者也不会来自海外买家，因为很少首房买家会买200万纽元以上房产，” Davidson表示， “我们的数据显示最近首房买家（占比）非常突出，9月份就占了房产交易的28%，达到历史新高。”

不过Davidson提到，明年新西兰储备银行有可能对抵押贷款的债务收入比率（debt-to-income ，DTI）设定上限，这会使得收入为新西兰平均水平的人更难获得抵押贷款。

新西兰房产投资者联合会副会长Peter Lewis表示，在新西兰购买第一套房子长久以来都并非易事。

Lewis 认为，许多潜在的首房买家目前都是租客，努力在为购买首套房存钱。

“工党政府对房东的不合理要求不可避免地导致租金更快速地上涨，从而阻碍了潜在购房者的储蓄能力，” Lewis表示，”任何减轻房东成本和压力的事都将缓解租金上涨的速度，从而使（潜在买家）储蓄目标更早实现。”

* 本文首发于RNZ中文，作者：Duoya Lu，根据授权转载。