大选后房价会涨吗?房产投资者表示“赚不到钱”不会贸然入市

大选后房价会涨吗?房产投资者表示“赚不到钱”不会贸然入市
伴随着房价开始上升以及更多房屋销售,新西兰房地产市场的信心似乎正在恢复。Photo by Thomas Coker / Unsplash

伴随着567,000张特殊选票的统计的完成,2023年新西兰大选的最终结果将在11月3日公布。而根据目前的选举初步结果,国家党、行动党有望组成新政府。

根据各党大选期间提出的政策,国家党、行动党相比其他政党有更多对房产投资者友好的政策:譬如,国家党提出将明线测试(bright-line test)恢复为此前规定的两年,行动党表示将直接废除明线测试和利息限制规则(民宅投资者税residential property investor taxes)。

国家党还提出允许海外买家购买价值200万纽元以上的房产(含),并征收15%的海外买家购置税。

如果这些政策都一一开始实施,新西兰房地产市场会有怎样的变化呢?

选举结果带来确定性,新西兰房产市场信心恢复

针对房地产市场的新政何时开始正式实施还未知,但伴随着房价开始上升以及更多房屋销售,新西兰房地产市场的信心似乎正在恢复。

根据 Trade Me的房产价格指数(Property Price Index),9月份全国的平均询问价格(asking price)上升了0.4%到$840,050纽元,与8月增幅相同,平均询问价连续两个月出现增长。

Trade Me销售总监Gavin Lloyd表示,与去年同月相比,全国平均询价下降了6.2%,但价格正在反弹,预计这样的势头将在接下来的几个月中继续保持。

Real Estate Institute chief executive Jen Baird.
新西兰房地产协会首席执行官 Jen Baird。 Photo: Supplied

“现在我们期望看到的是,随着选举的举行(市场)需求将会增加。” Lloyd表示,”我们通常会在大选后看到大约10%的增长,所以我们预期11月会是一个非常繁忙的月份。”

“短期内,选举结果将带来确定性,而房地产市场喜欢这种确定性。”

“人们知道谁将执政,对做决策有了更多的信心。”

来自新西兰房地产协会(The Real Estate Institute’s ,REINZ)的9月份最新报告也显示,市场价格正在趋于稳定,销量增加,出售房产的时间周期也缩短。

房价指数(衡量房产价值的变化)在9月份上涨了0.7%,但比去年同期下降了3.3%。此外,全国中位数房产的销售价格从8月份以来上涨了2.3%,达到$767,500,但比去年下降了3.1%。

新西兰房地产协会首席执行官 Jen Baird介绍,全国销售量比去年增长了5.1%。

“Marlborough地区的销售数量增长最高,同比增长66.7%,” Baird表示, “其他增长的地区包括北地 Northland (1.8%),奥克兰(4.1%),丰盛湾 Bay of Plenty (2.8%),霍克斯湾 Hawke’s Bay(3%),玛纳瓦图Manawatu/旺格努伊 Whanganui(22.6%),塔拉纳基 Taranaki(16.2%),塔斯曼Tasman(16.4%),坎特伯雷 Canterbury(13.9%)和南地大区(10.7%)。”

房贷利率居高不下,投资者表示”赚不到钱”

房产市场开始回暖,投资者是否回归?

国家党、行动党大选期间提出的将明线测试时间恢复至2年甚至取消,以及取消利息限制规则(民宅投资者税residential property investor taxes),对投资者来说都是利好消息,但与此同时,人们似乎因为高利率依然对于重回市场”望而却步”。

2021年3月23日,为了帮助首房买家进入市场以及解决住房危机,工党政府当宣布了一系列政策,其中就包括将明线测试时间从5年延长至10年(明线测试时间是对人们买卖房产赚钱的金融收益征税的方法,如果在规定时间里出售投资房,房主必须对赚取的利润支付所得税)。

当时的财政部长 Grant Robertson特别提到,由于房地产投资者占据房地产最大的市场份额,”政府有必要采取措施遏制猖獗的投机行为”。

property investor and coach Carl Wu
房产投资教练Carl Wu。 Photo: supplied

对于国家党提出的将明线测试时间从10年恢复为2年,在新西兰做了20多年房地产投资,目前身份是房产投资教练(property coach)的 Carl Wu认为,该政策最受益的人群会是房产投机者,而不是房产投资者。

“投资者一般都是长期持有房产,而投机者是倒卖房产,如果两年就能倒卖房产,那这个政策(明线法则测试时间恢复为2年)对他们是有利的。”

Wu认为,这次新政府上台后,真正会让投资者受益的是投资房产贷款利息可以抵税。

“工党取消投资房贷款利息可以抵税对投资者有很大打击。” Wu表示,由于新西兰目前房贷利率过高,房价相比两年前下跌,房产投资者的投资成本也水涨船高。”房产投资者收到的租金还不够交(房贷)利息,赚不到钱还要自己贴钱,却还要纳税,这很不合理。”

Wu表示,他经历过不同政党领导下房地产市场周期的变化,在他看来,政府政策对房地产市场的影响其实有限。

“政府的政策变化当然会对房地产市场有影响,但这些都是短期的,长期的影响要看其他因素。” Wu表示,新西兰目前处于高位的银行贷款利率对投资者来说就是障碍。

“国家党上台(令)民众的投资信心恢复了一些,但不会让大量投资者回到市场,只有利率开始往下才会有大量投资者回到市场。” Wu表示,政府应该真正推出鼓励投资的政策。

在奥克兰做开发的Tony Tong自己也有投资房,他对目前高利率下投资回报率不高也表示认同。

“很多出租物业我要贴钱进去做月供,另外工党执政期间实行的出租屋健康房屋标准( Healthy Homes Standards) ,利息不能抵税等政策都增加了投资者的投资成本,” Tong表示, “大选前市场上投资者非常少,大部分都是首房买家。”

“大选后国家党、行动党提出的一系列政策确实对房地产市场会有积极影响,但真正实施还需要一段时间。

但悬在我们头上还有另外一把剑–高利息。” Tong表示,”利息不降下来对投资者来说负担依然很重”。

针对国家党提出的明线测试时间恢复至两年,Tong认为这个变化或会增加市场上的房源供应量,而投资房利息可以抵税的新政,则可以鼓励投资者入市。

新西兰房产投资者联合会(New Zealand Property Investors Federation ,NZPIF)副会长Peter Lewis也认为,政府应该真正通过使投资者获利的方式来吸引他们入市。

“这就像我对大家说的,要问自己这个交易对我有什么好处,如果答案是没有,我为什么还要投资?” Lewis表示,不管政府制定的规则和许下的承诺何时开始真正执行,就市场走向来看,伴随着建筑成本(人力和物材)每年价格的上涨,房产的价格都不可避免地会提高。

Kelvin Davidson
CoreLogic NZ首席经济学家 Kelvin Davidson。 Photo: SUPPLIED

经济学家预测房价不会大涨,首房买家仍有机会入市

CoreLogic NZ首席经济学家 Kelvin Davidson表示,新西兰房地产市场其实在工党执政期间就开始有所转变, Davidson预计这一趋势还将继续,但在国家党的领导下,新西兰房价并不会大涨。

“国家党执政下房价可能会比预期要高一些。” Davidson表示, “这反应了针对房产的税收政策的变化,但我不确定增幅会非常大,毕竟贷款利率仍然很高,(买家)的负担能力受到挑战。”

谈到市场变化对首次住房买家的影响,Davidson表示,首房买家虽然会有来自投资者的竞争,但国家党大选时提出的房产新政并不会导致大量投资者涌入,首房买家依然有机会入市。

“首房买家的竞争者也不会来自海外买家,因为很少首房买家会买200万纽元以上房产,” Davidson表示, “我们的数据显示最近首房买家(占比)非常突出,9月份就占了房产交易的28%,达到历史新高。”

不过Davidson提到,明年新西兰储备银行有可能对抵押贷款的债务收入比率(debt-to-income ,DTI)设定上限,这会使得收入为新西兰平均水平的人更难获得抵押贷款。

新西兰房产投资者联合会副会长Peter Lewis表示,在新西兰购买第一套房子长久以来都并非易事。

Lewis 认为,许多潜在的首房买家目前都是租客,努力在为购买首套房存钱。

“工党政府对房东的不合理要求不可避免地导致租金更快速地上涨,从而阻碍了潜在购房者的储蓄能力,” Lewis表示,”任何减轻房东成本和压力的事都将缓解租金上涨的速度,从而使(潜在买家)储蓄目标更早实现。”

* 本文首发于RNZ中文,作者:Duoya Lu,根据授权转载。

Read more

奥克兰在建联排被烧毁

奥克兰在建联排被烧毁

昨天下午,南奥克兰Māngere一处正在建设中的联排住宅发生大火,火势猛烈,浓烟冲天,多套未完工单元被大火吞噬。 0:00 /0:17 1× 事发在中午12点半左右,接报后11辆消防车迅速赶赴Hain Avenue现场。 到场时,三套两层单元已经全面燃烧,约有一半的建筑单元被大火波及。 目击者拍摄的视频显示,滚滚黑烟直冲天际,引发附近居民围观。 起火建筑周边的房屋居民被紧急疏散。消防人员沿着邻居家后院拉起水管,深入火场扑救。 一位居民说,中午12点半左右就看到火光和浓烟,赶紧冲到马路上,周围邻居也陆续跑出来避险。 还有一位女子只穿着睡衣遛狗,回来时被告知暂时不能回家。 消防队在下午2点左右成功控制火势,火场左侧部分居民获准返家。 火灾未有人员伤亡报告。消防调查人员要等到全部余火被扑灭后,才能开始判断起火原因。 一名负责销售该新建单元的Harcourts中介表示,他也是被媒体联系后才得知火灾发生。 昨天奥克兰天气晴朗,黑烟从很远的地方也能看到。 Reference: https:/

By 新西兰生活快讯
移民群居房被揭,房东遭重罚

移民群居房被揭,房东遭重罚

一名皇后镇房东因非法将自有房产用作寄宿房(boarding house),安置22名租客(主要是移民工人)住宿,被新西兰房屋租赁法庭裁定多项违法行为,被处以巨额罚款。 房东James Truong(越南“张”姓)被裁定许支付113,723.56纽币,包括租金退还及罚金。 他的租客主要在皇后镇的餐饮与旅游行业打工。 早在2020年,皇后镇湖区议会与MBIE租赁合规调查团队就曾警告Truong停止将该房产用作寄宿房。 2023年收到新投诉后,调查团队再次上门,发现五卧室住宅内住了11人,两间改装车库和一个棚屋里又住了11人。 调查期间照片显示,一个车库被分隔供5名租客住宿。 调查显示,房屋存在电力超负荷、缺少烟雾报警器、健康住宅标准不达标等严重问题。 有的烟雾报警器甚至没有安装,而是被随意放在台子上。 Truong辩称自己是为了“帮忙”,法庭则认定该住所是“非法住宅”。 新西兰规定经营6人以上寄宿房需许可。 法庭还批评Truong在房屋内安装监控摄像头,秘密录下租客与MBIE调查员的私人谈话。 MBIE租赁合规和调查团队全国经理Brett Wilson表示,Truon

By 新西兰生活快讯
新型测速仪在新西兰投入使用

新型测速仪在新西兰投入使用

新西兰即将启用一种全新的交通执法工具——“区间平均测速相机”。 新西兰交通部宣布,首批两套设备将安装在丰盛湾两段超速问题严重的高速公路路段上。 新型“平均速度安全相机”(average speed safety cameras)通过在公路两端设立摄像头来测量车辆在两点之间的平均行驶速度。 系统依靠自动车牌识别技术(ANPR),在车辆进入和离开测速区间时自动比对车牌号,计算出平均车速。 如果平均速度超过法定限速,就会被开罚单。 交通署7月3日公布,首批将安装的两个丰盛湾路段分别是: * SH2 Ōtamarākau至 Matatā路段 * SH5位于罗托鲁瓦以南的Tumunui路段 施工预计将在7月中旬启动,但相机和立杆等主要设备要到2025年稍晚时才会安装到位。 此前,平均测速相机已于2023年底在Warkworth的Matakana Road安装,目前正在测试,预计2025年中到下半年开始用于开罚单。 在奥克兰地区,还将安装6对这样的相机,其中5对预计在2025年下半年投入执法,最后一对将在2026年启用。 Reference: https://www.stu

By 新西兰生活快讯
新西兰著名地标上市出售

新西兰著名地标上市出售

新西兰最具代表性的历史建筑之一——位于瓦纳卡附近、拥有162年历史的Cardrona Hotel,如今正式挂牌出售,这是十多年来首次对外出售。 这座受文物遗产法保护的酒店位于皇后镇与瓦纳卡之间的Crown Range Road上,建于1862年,始于淘金热时期,是该地区最著名的旅游地标。 现任业主Cade与Alexis Thornton夫妇,以及James与Fleur Jenneson夫妇,自2013年起共同拥有该酒店。 昨日发布的声明称,这次出售将采取私下洽谈方式,不通过中介。 Cade Thornton表示,有意购买者需在8月14日前表达购意,将报价直接提交给他本人。 “我们雇有40-50名员工,酒店年平均入住率高达84%,经常客满。”Thornton说。 酒店最引人注目的,是其保留至今、极具特色的正面外观,常年吸引游客打卡拍照。 酒店内设有获奖餐厅、全年开放的花园,17间带独立卫浴的客房,可接待44位住客。 本次挂牌出售的土地面积为8613平方米,接近1公顷。 Thornton指出,仍有空地可供开发,用于扩建更多住宿设施。 “这一直是一家非常繁忙且成功的生意,

By 新西兰生活快讯