奥克兰公寓的投资回报率

在新西兰,存在大量的小公寓套件,一般人们称之为“鞋盒公寓”。“鞋盒公寓”主要集中在新西兰最大的城市奥克兰。其较佳的投资回报属性,决定了业主分布在新西兰全国、澳洲甚至更远的海外国家和地区。目前在奥克兰中区约有24,000间公寓,“鞋盒公寓”占了多数,大多为投资者所拥有。除了奥克兰,惠灵顿是新西兰唯一存在公寓市场的城市。与奥克兰的公寓房地产市场不同的是,惠灵顿的公寓更多是自住者所购买。

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2013年,奥克兰两间面积不足50平方米的“鞋盒公寓”通过拍卖的方式售出,从中通过计算,不难看出奥尔兰公寓投资的回报率。

其中一间42平方米的Studio位于Heritage Tower,虽然面积不大,但住客可以使用相邻酒店的游泳池、健身房和网球场等设施。地段加上配套设施,令该公寓颇受商务客青睐,租期通常在6个月到2年。最后带全套家具的成交价,为200,000新西兰元。

另一间公寓则是两室一厅,位于奥克兰皇后大街附近的一座高层建筑中。虽然有两间卧室,但房子的面积只有34平方米,这已经不是“鞋盒”而是“火柴盒”了。这套公寓的卖点在于地段,除了位于市中心大学区边缘,还靠近夜生活丰富的奥克兰酒吧区,对学生和希望在市区生活的年轻打工者来说颇有吸引力。最后,这套公寓不带家具以175,000新西兰元成交。

负责销售的中介估计,Heritage的Studio如果带家具出租,每周可收回370新西兰元到400新西兰元。若以380新西兰元的周租金计算,其年收益率达到9.9%,现金流非常可观——若以每年空置4周计算,总的租金收入为18,240新西兰元,而业主要支出4,317新西兰元的法人团体物业费用和1,008新西兰元的地税(以2013年物业和地税计算)。较新的公寓加上物业费覆盖了大部分的费用,因此业主一般无需再承担额外的对于房屋的维修支出。扣除这两部分费用后,这套公寓每年的租金收入还剩下12,915新西兰元。

有些投资者会全款支付200,000新西兰元房款,以避免产生房贷利息。如此一来,税前现金回报率为6.5%。如果向银行贷款100,000纽币,以5.65%的利率计算,目前每年的利息为5634新西兰元。换言之,投资者掏出的100,000新西兰元房款回报率达到7.3%,当然,如果银行利息有所升高,回报率将会降低一个台阶。

有新西兰房地产业内人士认为,带全套家具的公寓相对好租,而且还能提高回报率。不过在选择投资小公寓物业时,也要考虑到其他因素,比如利率的上调。此外如果聘用物业经理,费用也必须考虑在内,一般来说新西兰的物业经理的费用是年租金的7%左右。

还应该了解的是,“鞋盒公寓”的供求关系波动,也会直接影响到投资回报率。海外留学生的数量的减少会对这类公寓的投资产生致命的打击,这一群体向来是“鞋盒公寓”的主要租客来源。不过,目前奥克兰整体住房短缺的问题多少能抵消这部分损失。根据最新的调查数据显示,过去一年奥克兰市中心CBD附近的房屋租金水平保持稳定。

新西兰房地产业估计,可预见的未来,类似面积大小的“鞋盒公寓”数量不会大幅增加。目前,奥克兰市中心的公寓项目开始增加,但大多数新项目都相对高端,主打自住客市场。

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移民群居房被揭,房东遭重罚

移民群居房被揭,房东遭重罚

一名皇后镇房东因非法将自有房产用作寄宿房(boarding house),安置22名租客(主要是移民工人)住宿,被新西兰房屋租赁法庭裁定多项违法行为,被处以巨额罚款。 房东James Truong(越南“张”姓)被裁定许支付113,723.56纽币,包括租金退还及罚金。 他的租客主要在皇后镇的餐饮与旅游行业打工。 早在2020年,皇后镇湖区议会与MBIE租赁合规调查团队就曾警告Truong停止将该房产用作寄宿房。 2023年收到新投诉后,调查团队再次上门,发现五卧室住宅内住了11人,两间改装车库和一个棚屋里又住了11人。 调查期间照片显示,一个车库被分隔供5名租客住宿。 调查显示,房屋存在电力超负荷、缺少烟雾报警器、健康住宅标准不达标等严重问题。 有的烟雾报警器甚至没有安装,而是被随意放在台子上。 Truong辩称自己是为了“帮忙”,法庭则认定该住所是“非法住宅”。 新西兰规定经营6人以上寄宿房需许可。 法庭还批评Truong在房屋内安装监控摄像头,秘密录下租客与MBIE调查员的私人谈话。 MBIE租赁合规和调查团队全国经理Brett Wilson表示,Truon

By 新西兰生活快讯
新型测速仪在新西兰投入使用

新型测速仪在新西兰投入使用

新西兰即将启用一种全新的交通执法工具——“区间平均测速相机”。 新西兰交通部宣布,首批两套设备将安装在丰盛湾两段超速问题严重的高速公路路段上。 新型“平均速度安全相机”(average speed safety cameras)通过在公路两端设立摄像头来测量车辆在两点之间的平均行驶速度。 系统依靠自动车牌识别技术(ANPR),在车辆进入和离开测速区间时自动比对车牌号,计算出平均车速。 如果平均速度超过法定限速,就会被开罚单。 交通署7月3日公布,首批将安装的两个丰盛湾路段分别是: * SH2 Ōtamarākau至 Matatā路段 * SH5位于罗托鲁瓦以南的Tumunui路段 施工预计将在7月中旬启动,但相机和立杆等主要设备要到2025年稍晚时才会安装到位。 此前,平均测速相机已于2023年底在Warkworth的Matakana Road安装,目前正在测试,预计2025年中到下半年开始用于开罚单。 在奥克兰地区,还将安装6对这样的相机,其中5对预计在2025年下半年投入执法,最后一对将在2026年启用。 Reference: https://www.stu

By 新西兰生活快讯
新西兰著名地标上市出售

新西兰著名地标上市出售

新西兰最具代表性的历史建筑之一——位于瓦纳卡附近、拥有162年历史的Cardrona Hotel,如今正式挂牌出售,这是十多年来首次对外出售。 这座受文物遗产法保护的酒店位于皇后镇与瓦纳卡之间的Crown Range Road上,建于1862年,始于淘金热时期,是该地区最著名的旅游地标。 现任业主Cade与Alexis Thornton夫妇,以及James与Fleur Jenneson夫妇,自2013年起共同拥有该酒店。 昨日发布的声明称,这次出售将采取私下洽谈方式,不通过中介。 Cade Thornton表示,有意购买者需在8月14日前表达购意,将报价直接提交给他本人。 “我们雇有40-50名员工,酒店年平均入住率高达84%,经常客满。”Thornton说。 酒店最引人注目的,是其保留至今、极具特色的正面外观,常年吸引游客打卡拍照。 酒店内设有获奖餐厅、全年开放的花园,17间带独立卫浴的客房,可接待44位住客。 本次挂牌出售的土地面积为8613平方米,接近1公顷。 Thornton指出,仍有空地可供开发,用于扩建更多住宿设施。 “这一直是一家非常繁忙且成功的生意,

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奥克兰-达拉斯·沃斯堡航线升级

奥克兰-达拉斯·沃斯堡航线升级

美国航空——全球客运量最大的航空公司——宣布将为其奥克兰至达拉斯-沃斯堡(DFW)的航线升级服务,引入豪华“旗舰座位”(Flagship Suite)。 这一升级还覆盖美国航空布里斯班、布宜诺斯艾利斯和伦敦等航线。 奥克兰和布里斯班的旗舰座位将配备在波音787-9梦幻客机上,奥克兰至DFW的每日航班将从2025年1月5日起至3月28日提供此选项。 美国航空表示,其梦幻客机配备51个旗舰旗舰座位和32个高级经济舱座位,A321XLR则有20个旗舰套房座位和12个高级经济舱座位。这些座位将于下周一(7月7日)开始销售。 美国航空是唯一运营达拉斯-沃斯堡至奥克兰和布里斯班航线的航空公司,这两条航线是其最长航线之一。 相比之下,新西兰航空不提供直飞达拉斯-沃斯堡的航班,但有奥克兰至休斯敦的航线。 1月中旬的单程票价显示,新西兰航空经济舱价格为781至1160纽币,商务舱最高7699纽币;美国航空奥克兰至DFW的经济舱价格为999至1079纽币,商务舱为6818至8671纽币。 美国航空此举或许和近期美国人投资移民新西兰增加有关,美国-新西兰航线高级舱位销售看涨。 Referen

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