新西兰房产 - 看新西兰 (Page 16)

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如何用简单的方法判断家中的水压是否正常？

普通居民家中谁也不会有水压表这种东西的，除非是水工专业人士或者“重度DIY”爱好者。那么，在新西兰，若总觉得自家的洗澡水冲击在身上“不够爽”，或者是半夜里能听到墙壁中的水管出现莫名其妙的嗡嗡声或者怪声音，如何使用简单的方法来判断自己家的水压是正常、偏高、还是偏低？如果水管有嗡嗡声音，基本上可以说，至少你家的“小水网”有阀门问题或者水压问题。而你觉得洗澡水不够爽，先看看喷头和开关有没有堵塞，如果没有，那么再继续测试。放心吧，测试用的工具，你家肯定能找到。三个东西： * 你的手机或者一块秒表 * 一个大桶或者大盆 * 一个量杯，最好能有1L以上的容量把大桶或者大盆放在洗澡的喷头下，用秒表开始计时，同时把水龙头开到最大，记得用完全冷水的方向因为有热水的话你的热水器会干扰测试的结果。接水30秒，然后关上水龙头，用量杯测试，在这30秒内接到了多少水。 * 6升是比较好的数据 * 5升-7升之间，都可以接受 * 小于4.5升，说明你家水压有点低（可能需要看看阀门或者考虑安装增压装置） * 高于7升，说明你家的管道压力有点高（可能减压有问题）如果你的水压用这种简单的

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COVID-19期间房屋出租的租金冻结和租约终止

新西兰通过了在疫情期间的临时法案《COVID-19应对（紧急管理办法）修正条例》以帮助租房市场上的租客和房东度过难关，该细则已经在新西兰实行最高等级的封锁后正式生效。这些措施将保障新西兰人（尤其是租客）能够继续在疫情期间居住在其正在居住的出租物业中，并且法案还规定了6个月以内租金上涨冻结，并加强了对租客的保护，以防止房东使用各种理由来终止租约。在疫情期间新西兰物业出租的主要变化包括： * 租金上涨冻结，房东不许上涨租金（可以下调） * 除非新签订的租金金额已经生效，否则屋主的涨租金通知无效（哪怕是书面的）—举例说明，如果房东在2月28日通知租客，3月28日租金从500上涨为600，那么该租金无效，房客继续缴纳500即可；如果房东2月25日通知租客，3月25日租金从500上涨为600，那么3月26日即便“租金冻结”法案生效，租客依然需要按照上涨后的租金缴纳，因为租金生效在3月26日之前 * 租约不得在封锁（Lock down）期间由房东提出单方面终止，除非双方都出租与承租人双方都同意，或者是在特殊条件下才可执行 * 租客可以在封锁（Lock down）期间有权按照自己的意

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新西兰房产中介在房屋买卖中是否必须告知房屋的不良历史？

新西兰有很多的房子，颇具有一些历史，无论是可能的“鬼屋”，亦或者是这个房子曾经有过谋杀、凶杀、暴力犯罪或者自杀事件发生其中，都会让绝大部分的华人买家放弃购买。买一个“凶宅”，那简直是倒霉不过的事情了，谁也不想搬到一个屋子里，碰到一些莫名其妙的事情，听到一些不愿探究的故事，所以，在房产交易的过程中，房产中介作为专业人士，就能够起到为买家带来“必要信息”的作用。新西兰的法律规定，房产经纪人（也就是房产中介）有并没有义务主动告知买家，如果买家看到这个房子已经四五十年、甚至百八十年的“年纪”了，或者发现这个房子的价格远低于市场价格、或者捕风捉影的听到了一些关于这个房子的传闻，又不能够特别确定，那么完全可以询问房产经纪，这个时候，就不是“房产经纪主动告知”了，而是房产经纪按照法律，必须把他们知道的所有关于这个房子的“黑记录”，都要告知出来。如果没有告知，那么房产中介就违法了，轻则罚款，重则需要承担房屋买家的损失。但前提是，房屋中介必须知道，他们要不知道，那就没有违法，所以怎么判断这个房产中介到底“知道不知道”

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新西兰房东应该要求租客提供什么信息？不应该索要什么信息？

新西兰是一个注重隐私的社会，可能从国内刚刚定居到新西兰的朋友会比较的不适应，不过待几年后就明白“有隐私”的感觉比“个人信息大曝光”的感觉舒服得多。那么，在新西兰的房屋租赁市场上，房东又可以向房客要求提供什么样的信息，房客可以拒绝房东索要的什么样的信息呢？根据新西兰 Office of the Privacy Commissioner 提供的指导，实际上很多房东在现在的租赁市场中向房客索要的东西，“越界”了。例如，房东可以收集信息评估租客有支付房租的能力，这个行为是合法的，但如果房东问房客要他们个人的银行账单，则是不公平的，等同于在侵犯房客的隐私。曾几何时，房东判断房客是否“够钱租房”，都是看银行账单上，房客的消费记录如何，比如说，房客经常吃廉价的快餐（麦当劳肯德基披萨饼），然后还有法院的罚款啊、警察的罚款啊这样的记录，房东往往就会觉得这是个“烂房客”，不愿意把房子租出。很多房东正在犯这个错误、很多物业管理从业者（专业人士）也是在犯这个错误，而且很多房客不知道自己可以拒绝提供这个信息。房东，只能够收集为了判断是否出租房产所需要的最少信息，不可以“窥探狂”。 image

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新西兰房屋买卖中贷款条款发生重要改变

新西兰房屋的买卖在最近一段时间有些“降温”，这让近十年的“房地产经济”作为支柱的新西兰有些小小的阵痛，尤其是，当大量的需求人士因为对市场前景不明朗而产生观望态度的时候，意味着进入“买方市场”，此时卖家就变得更为艰难，因为要么房屋在市场上无人问津，要么就是降价后，来了一个要约又一个要约（offer）但是却被贷款、房屋检测或者是其它原因所束缚最终造成合同终止。在各种买家递上来的“要约”offer中，可能最常见的条件之一就是“subject to finance”也就是贷款条件了，通常这个条件买家会放五天到十天左右，超过这个期限，卖家就不会接受这个要约，而如果短于这个时限，买家可能找不到贷款。不过，市场上有另外一部分买家，他们本着“试试看”的心态，或者是“捡便宜”的想法，见到出售的房屋差不多的时候，就递上去一份 offer，反正签 offer 又不要钱对不对，只要把自己“保护住”就行了，放上一个五天的贷款条件，然后骑驴找马，看看能不能在这几天碰到更好的；如果有更好的房子，

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新西兰出租房有石棉一定需要移除吗？

新西兰在上个世纪中期盖了很多使用石棉做保温隔热和防火层的房子，具体的来说到八十年代的时候还有房屋在使用这种材料，不过后来由于石棉被证实在短期内吸入、或者长期暴露在拥有石棉纤维的环境中会对人体造成很大概率的致癌隐患，所以新西兰政府已经禁用这种材料将近40年了。但是，老房子已经在那里了，于是新西兰政府倒是也没有强制将石棉移除的法律法规，除非你要重新对房子进行装修或者拆除重建，才需要去找具有专业石棉处理资质的公司来安全、彻底的移除所有石棉材料。不少的华人朋友在新西兰拥有几处用于出租的投资房产，房子有新有旧，老房屋说不定就使用了石棉材料，它会在天花板、也可能在地板下面、也有可能在墙壁中间，那么，把这样的房子租给别人，在新西兰日趋严格的租赁法律法规的现状下，房东有没有义务必须要移除石棉呢？答案是，房东并非必须移除石棉隐患。但是房东要负责任的、检查房屋的状况，并且请专业的石棉清理公司做一个 Control Plan （也就是类似于风险控制计划书一类的），证明房屋有石棉但是石棉不会直接暴露在人体能够接触的范围内；如果天花板、地板、墙壁有裂缝产生石棉泄露，且石棉清理公司认为必须要清理了，那

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新西兰木质房屋出现偶尔的咔咔巨响是什么？

又到了冷热交替的季节，最近新西兰全境气温上升很快，艳阳高照的夏天终于走来。随着气温上升，湿度就明显下降了，白天的日照时间更长，体感温度和实际气温在太阳的直射下也迅速飙长。在这样昼夜温差大、季节交错的时刻，新西兰的“小别墅”也就是木头框架的独立房屋，最容易冷不丁的突然出现“咔”，或者“哐”的一声巨响，间隔不定，也不连续，也没有任何规律可言，而且发出声响的地方好像也不太相同。有时候是在夜里睡着睡着就突然被“咔”的一声惊醒，这是为什么？难道是房子出现了大问题？其实，你的房子没有问题，木质框架的房屋，是木头作为承受房屋重量、压力和拉力的，木材虽然经过处理，但是在遇冷遇热温度变化较快，或者是湿度产生变化的时候，都会有膨胀或收缩的现象。当木质结构膨胀或者收缩的时候互相轻微错动、或者摩擦，虽然变形小，但是由于在错动的那个位置上“受力很大”，所以就会产生相当大的声音，而且这个声音往往顺着木材传遍“半个屋子”，让你觉得是不是“地震了”。另外，很大概率，产生木材交错的地方是你的房屋顶部阁楼的部分，通常大家的“小别墅”

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新西兰政府健康住房标准对出租房提出更高要求

新西兰政府的健康住房标准于2019年7月1日被纳入法律，该标准对房屋的供暖、隔热、通风、防潮排水和通风等方面提出了具体和最低标准。房东有责任维护并提高出租物业的质量，而且，这些标准也将有助于确保房东拥有更健康、更安全的房产，并降低他们的投资维护成本。作为健康住房标准的一部分，从2021年7月1日起，房东必须确保出租房没有霉菌，因为你新的防潮和排水标准将生效。新西兰商业、创新和就业部（MBIE）已特别提醒房东现在就开始着手准备，因为潮湿问题通常是由外部原因造成的。 image source: pixabay 新西兰健康住房标准新标准包括： * 加热：出租房必须有一个固定的加热装置，能将起居室温度加热至18℃ * 保温：天花板和地板下必须有符合2008建筑标准的保温棉，或者是安装最低厚度为120毫米的保温棉 * 通风：起居室，餐厅，厨房和卧室的窗户必须可以打开，室内炉灶以及浴室内必须有排风扇 * 防潮和排水：如果出租物业有封闭的底层地板，如果可以安装，则必须有地板防潮层。有足够的排水系统，防止水进入家中 * 透风：如果天花板、墙壁、窗户、地板和门上有任何不必要的空

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新西兰通过房产中介售卖物业的优点

如果你需要把房产或者物业销售出去，可以使用“私卖”或者是“中介代理”的方式进行挂牌，也就是英文所说的 Listing。如果你对自己持有的物业的保养程度很有信心，而且在新西兰已经居住了很长时间，了解各个方面的信息，那么自行挂牌销售房产是完全可以的，同样受到法律的保护。不过，你会发现，绝大部分人还是会选择找一位房产中介，也就是 Real estate agent 来帮助自己把物业/房产挂牌卖出去，这是为什么呢？简单总结成一句话，房产中介在出售房屋的方面上经验丰富，他们了解当地的市场和价格，并且接受过沟通和谈判方面的专业技能培训，同时，对于新西兰的房地产法律各种规定也熟记在心。 image source: pixabay 关于新西兰的“卖房”的房产中介，你应该了解以下知识点： * 中介是“为你工作”的，因为你卖出去的房产的售价按照百分比，将用来计算和支付给中介作为佣金 * 新西兰的房产中介必须持牌上岗，他们被称作 Licensed real estate agent * 中介与潜在的买家联系，为您的房产销售带来最高的价格 * 中介通常会认识很多你的房产所在的区域买家

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新西兰漏水建筑物的定义与简单判别

漏水房是让新西兰的房产买家闻之色变的东西，漏水房不是说完全不能买，因为大部分的漏水房屋所在的地段都是很好的。很多专业的新西兰房产投资者对于漏水房的投资有很棒的心得，也有很多买家（海外买家）可能对新西兰的漏水房知识有限，那么如何判断和区分漏水房呢？其实简单，如果要购买的房屋建于1980年代末至2000年代中期（2005年及以前），则有可能是漏水建筑。在这里，使用“漏水建筑物”一词，因为在很多新西兰的公寓中也发现了问题。这些建筑物的维修费用可能非常昂贵，因此在购买前获取尽可能多的信息非常重要。话不多说，先用简短的总结来告诉你，“漏水建筑物”的信息： * 漏水的建筑物是水分在房屋外部（外墙）和内墙之间渗透的建筑物 * 具有高泄漏风险的建筑物大多是在1980年代末至2000年代中期之间使用石膏批灰外墙风格的整体砌面系统建造的。外墙通常具有不间断或光滑的外观。也就是本地化人口中的 plaster 外墙 * 如果您对带有这种类型的外墙的房屋或公寓感兴趣，则应该找独立的建筑检查或防水工程师来检查房屋，因为可能很多漏水房屋的迹象并不明显 * 如果您购买的物业已知有漏水或漏水的风

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瓦顶房屋应该用高压水枪清洁还是用化学药品清洁？

春天来了，夏天就不远了，每年从11月份到次年到3月份，是修整、清理新西兰自家房屋的好时节。许多“上了年纪”的房子，都需要每一两年就进行一些适当的维护，所谓“缝三年，补三年，缝缝补补又三年”，又所谓“小洞不补，大洞吃苦”，站长知道大部分华人朋友在新西兰，要么是“懒得动手”，要么是“有那个心，没那个力”，所以许多在新西兰生活过的朋友也说“华人住过的房子维护的不咋样，不如鬼佬的”。一个房子如何以养眼的精神面貌示人，通常而言从房屋的外面最直观的能看到的，是三个地方： * 屋顶 * 外墙 * 花园抛开外墙和花园不说，我们说说房顶。新西兰的房顶最常见的材料就是瓦顶和铁皮顶，近几年又多了 Asphalt Shingles 也就是沥青毛毡顶。铁皮顶华人朋友通常不太喜欢，因为铁皮顶冬季散热快，屋子里冷，而且雨水打在房顶上啪啪作响十分吵闹；夏季的时候铁皮顶被新西兰的大太阳一照升温速度又很快家里太热。瓦顶庄重、大气、而且冬天保暖夏天防晒，雨水打在上面又不吵闹，漏水的概率也比铁皮顶要小，所以华人朋友在新西兰买房最常中意的就是瓦顶了。所谓瓦顶，

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商业房产租赁中的 OPEX

在新西兰，不少华人朋友准备经营自己的生意。无论是规模大或者小，只要是“开门接待客人”就肯定会涉及到商业地产的租赁，而商业地产中涉及的各种英文名词和条条框框的法律法规以及合同上的“大词”，让不少的朋友都比较抓狂，以前站长曾经介绍过什么事 deed of lease，本文要介绍另外一个商业房产租赁中必然出现的单词，OPEX。其实OPEX并不是一个真正意义上的英文单词，它实际上指的是商业经营活动中房产运营费用的缩写。营业费用包括商业建筑物的所有费用，通常根据租户的租约按比例分配。这些费用可能包括市政费，保险，电梯维护，公共区域清洁，地面维护以及消防系统和警报系统监控。 * 市政费用/税 council rates * 保险 insurance * 电梯维护费 lift maintenance * 公共区域清洁费 common area cleaning * 地面维护费用 grounds maintenance * 火灾报警系统维护费用 fire system * 防盗警报系统维护费用 alarm system monitoring 根据商业租赁房产所在的地址和客流量